共有物分割請求

例えば実勢価格１５００万円のマンションがあり、これが相続などの理由で共有物となり、更に公租公課の滞納処分で公売に付せられたので、不動産業者が相続人をあたり１０分の９までを７５０万円で買い集めたところで残り１０分の１について買収に失敗して公売により１５０万円で第三者に落札れた。その１０分の１持分権者が共有物分割請求訴訟を提起すると買取による価格賠償か競売による換価を認める判決になる。その過程で買取を内容とする和解の可能性があるが、１０分の１持分権者は表面上損が出るため３００万円以下では和解に応じない。仮に判決となっても実勢価格が落札代金であれば損が出ない。では１０分の９持分権者はどうなるか。仮に判決で売却となれば、その過程で鑑定費用の９割と不動産の短期譲渡所得に対する課税が発生する可能性が高い。そもそもの買取金額が低い為に損が出ないと考えるのは早計で、課税まで考えると売り機を強制されるのは不都合な場合がある。仮に個人であれば１２月、法人であれば期末に売却が想定されるのであれば、税務負担を回避して持分買取に動く場合がある。大きいことがより不利に働く。買取金額は不合理に高く見えるが、会計上は已むを得ないという判断は、少数派の利益に働く可能性がある。

旗竿地

不動産の競売や公売において、対象物件がいわゆる旗竿地のため、再建築不可又は困難を理由に鑑定評価額が低廉になる場合がある。この場合、再建築や転売を想定せずにリフォームや賃貸を予定するのであれば、利回りは高くなる可能性がある。例えば５年間から１０年間で定期建物賃貸借契約を結んで投資額を回収しながら隣地の買収や隣地所有者への売却を図ることも考えられる。稀に、旗竿地の竿部分のみ、更に、竿部分のみの共有持分が売却に付されることがある。旗部分の所有者が竿部分の持分を有すれば通行に支障はなく、仮に、袋地となっても囲繞地通行権が認められて、建物部分の賃貸借には支障がない場合も多い。すると、この場合の旗部分のみの評価額は極めて低廉となり得る為に、利回りは更に高くなる可能性が高い。逆に竿部分のみ、更に、竿部分の共有持分の場合、旗部分の所有者以外にその部分を取得する理由に乏しい為に、価格は低廉となる。この場合、旗部分又は隣地の取得ができれば、竿部分又は旗部分の価値は回復する。建物の所有や使用に問題がなければ賃貸借には問題が生じ難い。しかし、電気、ガス、水道といったライフラインは竿部分を使用する為に、その改修には共有持分全体の同意が要る。ここで同意が得られないリスクがあれば、竿部分の価値は旗部分所有者への売却に対する動機となって価値は回復する可能性がある。

携帯電話

大手キャリアを解約して、AppleのiPhoneＳＥシムフリーを買い、ＹMobileにMNPで移行した。クレジットカードを持たない場合、格安ＳＩＭ業者が限定される。ワイモバイルの場合、銀行引き落としができるため、クレジットカードは不要となる。デビッドカードは一般的に使用できないようで、他の業者でも契約は難しい。予約番号の発行から携帯電話の購入、業者の選定までの行動を要し、予約番号の有効期限があるため注意を要する。これで月額１万円程度の支払いは３０００円未満に収まると思われる。

携帯電話

大手キャリアのビジネスモデルで注意すべき点は、携帯電話の新製品をほぼ定額で購入して毎月分割払いすると共に２年間中途解約違約金規定で契約を半ば拘束されることにある。まず、契約電話の新製品は時間の経過で値下がりする為、値下がり後にシムフリー端末を買うか、中古のシムフリー端末を買うか、をすれば携帯電話端末を高値で掴まされることはない。そして、格安ＳＩＭの契約をすれば月３０００円以内に収まることが多いと思われる。次に、家電量販店や携帯電話店舗で販売されるケースやフィルムは高値であるから、１００円ショップなどで周辺の用品を買うのが良い。

地上権

土地の競売又は公売で、土地上に建物が存在する場合がある。この場合、建物が土地を占有する為に、土地の評価額が低廉になり、市場価格と乖離する。占有権原として、概ね、不法占有、使用貸借、賃貸借、地上権が考えられる。土地を更地に回復することを想定した評価額と建物残置を想定した評価額との差額が含み利益となり得る。大抵は、この占有の問題を解決することが困難と思い込み、入札が少なくなることが低い評価額の原因となる。一般論として、登記された建物を有する使用貸借ならば建物収去明渡しを求めて建物所有者から建物所有権を取得するか買い受け、登記された建物を有する賃貸借ならば賃貸借契約を承継し、賃料増額請求を検討する。同一所有者が土地建物に抵当権を設定して土地だけが不動産競売に付された場合は法定地上権が成立することをを原則として入札する。法定地上権が成立する場合、落札後に地上権の地代等を協議して地上権負担を承継する。この協議において、地上権付き建物を買い取る方向での解決を図り、協議が整わない場合は地代確定請求をする。地上権の内容は、概ね、所有権取得後３０年間固定資産税都市計画税の４倍程度の地代を支払うという裁判例が多いと思われるので、そのような請求を趣旨とする裁判をすれば良い。相場感は確定しており、雛形もあるので訴状作成は司法書士か自信で検索して対応できる。費用は若干の印紙と鑑定費用５０万円前後であろうが、相場感は確定しており和解になる場合も多く、鑑定費用を避けることも可能な場合がある。弁護士に依頼すると双方に１００万円前後の費用が掛かると思われるので、争いに乏しく費用対効果が見込めない以上、本人で訴状を出されるのが穏当となる。土地建物に抵当権が設定されているのに、土地だけが不動産競売に付される場合、建物も競売に付せば土地はより高く評価されたであろうが、土地だけが不動産競売となっている場合の意図は、恐らく土地を法定地上権付き評価で廉価に自己落札後、残債権があれば建物を買い取るか改めて競売に付す、その過程で地代を確定するなど、ではないかと思われる。建物の評価において地代の額が低ければ高く、高ければ低いという相反に影響すると思われるので、後に、建物の競売に参加する場合には、地代の額を合意されないかを注意する必要があるかも知れない。年間地代は固定資産税評価額の７パーセント前後で、低利と思われるが、土地上建物が存続する限り発生する点で安定利回りになるかもしれない。２年以上の不払いがあれば地上権の消滅も考えられる。

節約節制

文書通信費を節約節制するにあたり、以下の流れをとった。電話回線を解約して電話とファクシミリ１回線に纏める→ひかり回線ではなく、アナログ回線を維持する→電話について、ファクシミリ自動切換機を買い、ファクシミリを電話に統合する→ファクシミリ回線を休止又は解約する→金券ショップで、テレホンカードを纏め買いしてＮＴＴに預託して電話料金に充当する→電話をスマートフォン転送電話にしてビジネスホンを廃止する。今後は、複合機を廃止して、ファクシミリを電子データでスマートフォンに転送するか、電子メールで転送する予定である。事務的には、取次事務員を廃止、転送電話とし、電話応対時間を定めて取引先に周知させて、電話応対を電子メールなどに移行できるものは電子メールなどの対応とする。 買取店舗数全国ナンバーワン！高価買取[おたからや]

隣地買収

競売や公売の不動産鑑定評価で土地建物が建築基準法上の接道義務を満たさない為、評価額が低廉化する場合がある。この場合、所謂２項道路に接道する隣地買収をして再建築可能にできれば土地の価値は増加する。通常は、建物の具合を見ながら定期借家契約を結び期間損失を避けながら隣地の使用状況を見ながら隣地買収に当たる。空き家が１３．５パーセント、８３０万件と言われる時代に、銀行から住宅資金の融資を受けて新築建物を建てることは避けた方が良く、空き家を指値買いして直し直し使うというのが穏当であろう。再建築不可物件でも、以上の価値観を共有する賃借人がいれば、新築を避けて廉価賃借を求めると思われる。隣地買収の機会というのは、隣地使用者の執着心や生活に関わるので数十年スパンで買収できれば良いと考えている。従って、その間、建物が存続し、かつ、期間収入で落札価格の数倍が見込めるならば買いに入る。そして隣地所有者には、将来要らなくなったら買います程度の挨拶をしておく。

統一統合

事務所の構成を考える場合に、まず共用して統合できないか、時間をずらして統合できないか、を考え、使用頻度に対する容積又は面積を考える。都心に事務所を構える場合に、賃料の坪単価は高額となる為、共用して縮小することを考える。近年では、個人のデスクを全廃してフリーアドレスにするなどの試みがなされる。執務室、研究室、会議室、応接室、事務室、というように空間に用途を結びつけると、空間内にいる人間は特定する為、例えば事務室にいるときは応接室や会議室は空室となる。更に役員が忙しいほど外出することが多くなれば、執務室は空室となる。空室であっても賃料負担は発生する為、先のような試みで空室の用途を多元化すると共に統合することで、空室の使用頻度を高めることができる。自社の場合、全てのデスクをダイニングテーブルに統合して抽斗を廃止する→フリーアドレスにする→用途別空間を廃止してワンルームに統合する→都心と田舎に仕事を分けてバックオフィスにする→在宅勤務を取り入れて都心での仕事を、春から秋まで、隔週、さらに週２日、というようにまとめる、という工夫をして事務作業を要する仕事を請けないように厳選していった。事務所を都心で賃借すると、内装の工事先々の原状回復に伴う除去が無駄な支出となるので自社物件を安く買って賃借負担を廃止した。

銀行

資産形成において収入をそのまま投資して残りを貯蓄し、投資収入を持って支出をする為、収入がそのまま不動産や証券などの形で資産目録に計上される。投資収入は、評価価格と実勢価格との間の歪みがある場合に、その歪みを実勢価格に高める過程で実現できるので、その過程に関する知識や手段や人脈というものが重視される。投資の機会というのは常時存在するわけではなく年１回という場合もありうる為、その機会がない場合の収支がどうなるのかが重視される。事業所による事業収入を前提とすると、機会が存在しない間も賃料や賃金を負担して売上の機会を待つことになりかねず、その間の収支がマイナスであれば、投資の機会に対して、資金需要に対応できずに競り負けることになる。従って、投資機会がないときに、収支がプラスになり、投資資金が蓄積されるという仕組みにしておく。銀行融資による借入は、担保設定と保証の提供という固定性を持つ負担から、元利金の返済という流動性資金の減少と収支のマイナスを負担する為、投資資金需要の対応に相容れない。現金を手持ちして事業収入を合わせて投資するのが最適で、一時的にカードローンなどで生活費を賄うことが必要となる。しかし、借入元金に利息が掛かるので、早期に返済して、次期に備える。銀行に対する振込手数料の負担を避けて節約節制する為、住信ＳＢＩネット銀行のローンを準備している。ランク制が取られた為、外貨預金、純金積立、証券投資、ローン契約をするなどして、月の振込手数料７回無料になったようである。振込手数料の削減の為に、ネットバンクや証券会社や信託銀行との取引が考えられるが、外貨、証券、投資信託、純金、原油ＥＴＦを定期的にスイッチングする場合、アプリの使い易さなどを考えると、住信ＳＢＩが良いと思う。三菱東京ＵＦＪ銀行は、使用されている方が多いので同行振込と引き落としとして開設している。

５Ｓ

５Ｓとは、整理、整頓、清掃、清潔、躾をいう。生活と事業で、要らない物事を削除削減して必要最小限にする。これが第一でこれを怠ると要らない物事を整頓することになる。無理、無駄、余計、過剰という物事を削除削減する。大抵は、ここが徹底されれば整頓するまでもなく単純明快な構成になり、整頓すら要しない状態になる。整頓は、物事の必要不可欠な工程と物事を把握してその順序を整えてから各工程の動線の距離を最短にする。これが第二でこれを怠ると各人や物事が多角形様や星型の反復運動をするような動線過程を辿りその総距離が無駄となる。ここの改良改善が徹底されれば複数の物事や工程は統一統合された一直線又は短い半径と中心を持つ円形となる。ここが徹底されれば距離が最短になる為、行為行動に速度を要求する必要が無くなる。速度に投じたエネルギーを品質に向けることができる。通常は、ここまでで殆ど清掃する必要がない程度に清潔になる。この状態を維持するのが清潔で、以上の流れが躾となり習慣になる。これはトレーニングの過程で、この過程を経験すると他人の行為行動や他の事業者の活動を瞬時に分析して無駄や無理や余計な事を把握して弱点を掴んだり、改良改善の余地を掴んだり、将来、どのような問題が起きるかを予見することができるようになる。トイレ掃除を徹底される経営者が多いが、その事業所は、トイレ以外に掃除する場所がない、即ち、トイレ以外の場所が汚れようがないという場合が多い。

節税

個人事業と資産管理会社を収入源とする場合の節税として、事業開始時に青色申告とし小規模企業共済等掛金控除を最大限利用する。小規模企業共済、確定拠出年金、中小企業退職金共済、倒産防止共済に加入して、控除を最大限に利用する。税務署から確定申告書１ページの説明を受けるか、それぞれ検索して調べておく。事業主体が２つある場合、その主体ごとに加入できると思われる。すると、掛金がキャッシュフローをマイナスに振るので資金手当が必要になる。個人事業と資産管理会社を収入源とする場面は既に投資不動産からの収入が生活費と事業経費を超えた場合が多く、キャッシュフローに問題ないこともあるが、創業時から加入すると早期は相当な節約節制を強いられる。これまで、競売や公売で不動産を落札した際に、事業収入、貯蓄、証券投資の全てを換価換金して代金納付をしてきたので、その一時的な資金ショートを何度か経験している。収入が良い時期にカードローンの契約をして極度額を確保しておくことをお勧めする。クレジットカードの利用、キャッシング、不動産担保ローンという商品があるので資金ショートに備えることが必要となる。これらは、金利が高い反面、融資審査の期間が短く、即日借入できる場合もある。資金使途は、高利回りが期待できる不動産投資をするときに一時的に全力投資する為に資金ショートする場面の生活費というもので、これ以外の使途は避けた方が良い。小規模企業共済等掛金を最大限に掛けていれば、一時的な資金借入は、共済等掛金から融資を受けて返済に充てることができる場合がある。すると節税と金利は相殺されて、銀行融資より負担が軽い可能性がある。銀行融資の審査は不動産担保と保証人を求められるもので、売却時にも審査を要し、保証人の気分を害することは間違いない。審査期間は代金納付期限を超えるので融資金で代金納付する制度を踏まえてもあまりお勧めできない。これまで、楽天銀行カードローン、みずほ銀行カードローン、モビット、三菱東京ＵＦＪ銀行カードローン、アコムを使用したが数年から１年半程度で返済して解約した。現在はＳＢＩのカードローンを準備しているが投資機会はなく生活費に困る状況にない。

士業

交通事故で保険会社から保険金の提示と示談を求められ内容に納得できずに弁護士費用特約を利用するなどして弁護士に交渉を依頼する場合がある。この場合に自賠責保険を基準とする保険対応と裁判基準、特に後遺障害等級認定を前提とする判例基準との間に差があり、これが弁護士事務所の過払い請求バブル崩壊後のビジネスモデルとなっているようで、検索をかければ沢山のホームページを拝見することができる。司法書士試験が合格率３パーセント前後で２万人前後の受験者であり、司法試験は２５パーセント前後の合格率で８０００人程度の受験者という。法科大学院の入学者が２０００から３０００人で、５回受験者が受験資格を喪失すると近い将来全員合格時代が到来する可能性がある。すると司法試験の方が試験は難しいが、司法書士試験の方が合格が難しいという現象になるのかもしれない。一般的に、裁判にかかる金額と司法書士が扱う不動産価格を比較すると後者の方が高額な場合が多く、争いが無ければ司法書士の手続きこそ誤りがあってはならないと言える。数百万の財産を争う結果よりも、数千万の不動産の登記が経由される方が重要という感覚である。これが不動産界隈の実務感覚なので、資格の優劣は職責が異なるから一概に言えないが、司法書士試験を易化するのは注意して貰いたい。司法書士を弁護士より上位資格とする、となるのはまだしも、弁護士増加の状況でこれを事実上統合するのは問題が多いと思われる。

軽薄短小

生活様式を改良改善する為に、所有物を必要最小限に削除削減し、軽薄短小にする。特に稼動部の質量と距離は仕事量に直結してエネルギーを奪うから、軽薄短小が求められる。通勤、通学という距離を短くして、荷物を軽くする。更に足回りの靴の質量を軽量化する。軽いトレッキング用や日用の靴としてはタビオ５本指靴下とビブラムファイブフィンガーズを使用している。靴を変えた翌日に身体の疲れが一気に来てしまうが、これは体幹が今までずれていたこと、ふくらはぎの痛みは使う筋肉を間違えていたことを知る。暫くすると、身体の軽さに気付く。何時でもランニングに切り替えることができる気分で過ごすことができる。これまで使用してきた靴を履く気分はなくなる。この製品は、iPhoneに匹敵するイノベーション製品と言える。更に活動量を記録することで仕事量を管理しながら無駄な動きを削減してより効率的な仕事をすることができる。

金持ち父さん

トマピケティの著書２１世紀の資本で、戦争で資本の毀損がない限り、資本収益率が経済成長率を上回るという指摘をしている。資本収益率は４から６パーセントで、これは一般的な株式投資で要求されるパフォーマンス、この程度の収益率でなければ債券が買われるというレベルに相当する。ロバートキヨサキの著書金持ち父さん貧乏父さんで毎月金を生み出すものが資産、毎月金を消し去るものが負債というような定義付けをして、賃貸不動産などの投資の必要性を説き、キャッシュフロークワドラントで、収入を得る方法から４つの分類をしている。日本では、離れる若者、嫌消費といわれ、ネットカフェ難民、シェアハウス暮らし、山林で小屋暮らしというライフスタイルが見られる。つまり、日本社会自体が、それに関わるだけで毎月金を消し去るものという定義に当てはまり、日本社会との関わりを避ける傾向の表れといえる。賃金労働をすると社会保険料の負担は３０パーセント、所得税は平均２０パーセント、消費税は近く１０パーセント、国債保有者は金融機関又は６５歳以上の高齢者が殆どで、１０００兆円の債務を税負担を通して彼らに支払う時代になるから、投資資産のない若者に残された選択肢としては、大量生産、大量消費、大量廃棄の日本社会との関わりを避けるのは最適解となるのだろう。この流れはさらに極限に進み、天然資源の自然収益率、即ちある天然資源が年間に生み出す果実や生体の増加率が年間６パーセントを超える以上、農業や漁業回帰の流れが起きると考えている。自給自足による食糧確保の過程で時間や空間のコストや課税負担が少ない。

不動産競売申立事件

不動産競売に関する情報は以下のサイトが詳しく、これら以外の情報は必要がない。 http://zxcvgig.blog.fc2.com http://競売公売.com http://981.jp/ftl/scheduleCalendar.action http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/ 入札方法は、不動産競売物件情報サイトを確認して、各地の裁判所に入札書類を返送して貰う。

引渡命令申立

海水浴場近くにある戸建を１００万円前後で落札し、月３万円の賃料と月２万円前後の保証金積立で占有者に提案していたが、返答がないので不動産引渡命令を申し立てた。弁護士に依頼すると全てで３０万円前後掛かるが、定期的に不動産競売や公売に関わる場合、弁護士費用を負担するのは無駄になる。Googleで検索すれば雛形が見つかるので、これを見ながら作成して提出すれば、書記官が丁寧に教えて下さる。弁護士は事実上二種類あり、弁護士事務所の利益構造は得てして事務員でできることを弁護士がさせてチェックするという構造なので、自社処理が可能な部分は多い。選択を誤ると無駄な費用が嵩んでしまい、そもそも限界利益が低い公売や競売での利回りを喰いかねない。一度手続きを終えれば簡単すぎるので自社処理をお勧めする。

節約節制

節約する場合に過去数十年の歴史を振り返りそもそも存在した物事や習慣だったのかを検証する。この数十年で始まった習慣は削除削減することができて、節約、節制の対象になり得る。極端に言えば、パソコン、労働契約による賃労働というのもこの数十年で発生した物事と言って良い。その場合、近年、習慣に組み込まれて当たり前のようになった物事として、本当に必要な物事なのかを考える。又は何なのかを再定義する。炊飯器は、米を炊くものという本質的機能を定義すれば土鍋や釜で代用、兼用して削除削減の対象になる。歯磨き粉や洗剤は、汚れを落とすもの、というのであれば、汚れていない場合に使う必要はなく、使う量は汚れに応じた量に削減できる。歯磨き粉はゼロ又は１０パーセント位にまで削減できる。衣類も、下着以外で汚れが無ければ洗う必要が問われて、洗う必要があるとしても水洗いで洗える場合に使用する必要はなくなる。数円の節約節制を心掛ければ、賃金の支払い、労働の提供、賃金を賃料に支払うこと、といった物事の無駄が大きく感じられるようになり、そこで節約節制をしないことのアンバランスさが際立つようになる。

食糧

今後１０年間でほぼ間違いない確率で深刻な食糧問題が発生すると言われている。人口増加と富裕層の増加でマグロ、サフラン、オリーブオイル、すっぽん、烏骨鶏、黒豚、黒毛和牛といった国産ブランドの高級食材が上流資本に買い占められて、経済的意味で食することは困難になる。次第に一般的な食材に波及して、ある部分で均衡するが、そのバランスは分からない。汚染のない、肥沃な土壌や風光明媚で温暖な環境で物流で不利のない農地は価格が高騰する可能性がある。食品廃棄物や米ぬかをみみずや微生物で分解して山林から腐葉土を導入して土を作り、烏骨鶏などを利用して最低限の良質なタンパク質を自給自足することを考えている。また、小さな池にＬＥＤ電灯と白桃などの果樹を植えて果実からビタミンを得ると共に、集まった昆虫を落下させてすっぽんの子亀に食させて養殖することを考えている。

土地

労働収入より資産収入が多くなると労働に費やす時間や都市生活のコストが気になる。労働する為に都市圏に居住しなければならないという拘束性から解放される。サイトからの収入が多い場合も同様に、土地に対する拘束性が乏しいので、田舎暮らしや旅行暮らしが視野に入る。毎月、複数回、数万円の入金があり、年数回、年払いのバイクガレージ収入などがあれば、年間を海外で過ごしながらサイトを運営することができる。東京で生活すると賃金は高く仕事に困ることはないが、余暇を過ごすにも場所代を取られる。何もしない時間の為に収入を上げなければならないという悪魔の循環に組み込まれてしまう。

損益取引

支出を削除削減する為に各種割引や閉店セールを把握して消費の機会をこれに合わせることが大切である。例えば３月でいえば、１日は丸亀製麺で釜揚げうどんは半額であるからうどんの外食は１日まで待ったとして、証券市場で銀行と自動車の株式を買い、１日に１９０円でうどんを食べ、４日に銀行株を一部売却して１万円の利益を上げ、明日からスガキヤスーちゃん半額祭りでラーメンを食べる。その間、大手書店の閉店セールで画用紙などの半額処分品を買う、というように、すらすらと消費の予定が定まるように、消費に先行して情報を集めておく。まず、自分の欲望という需要から消費をすると定価で付加価値消費取引に関わるので、供給から消費を定めてついでの予定を組む。その間に、株式や為替などの取引で消費に必要な資力を稼ぐ。割引や閉店の情報を知り、かつ、フリーペーパーのクーポン券の併用、割引の日に、かつ、株主優待を合わせることの検討、更にデビッドカードでポイントを貯めるかＱＵＯカードを金券ショップで用意するという検討をした上で、投資で稼いだ収入で消費取引をする。この過程はトレーニングと考えている。数万円稼いでも、数百円の節約節制の為に工夫を凝らすことが大切である。基本的に外食費は廃止してその分を最高級食材の地方購入と自炊に振り向けた方が良い。

収入

収入を増やす場合、労働収入を増やす方法に向かうと労働時間は限界があるので賃金単価が上がらない限りいずれ限界に達する。また、年収１０００万円を超えてくると税負担が重くなる。収入源を多元化する為に、不動産投資、証券市場投資、外国為替投資をしている。不動産投資の場合、賃借人の賃料負担に依っているが、自分が寝ている間も収入が上がることになり、労働収入の限界を補う意味がある。また、労働収入は、雇用者側の都合で賃金を左右され兼ねないという依存性やある時間にある場所に勤務しなければならないという拘束性が避けられない。不動産投資は、これらの依存性や拘束性を解放する意味がある。賃料収入は、毎月定時に入金されるので、固定収入としての安定性を提供する。以上はインカムゲインとキャッシュフローの問題で、次に、不動産を安く入手することができれば、市場に適宜売りに出して、売れるものから売ることでキャピタルゲインを得ることができる。これはいつ実現するかは不確定なので、市場に出しておくという態度が重要になる。不動産投資は資産配分上のボリュームが大きくなりがちで、知らない間にドメスティックかつ固定性を高める。そこで、証券市場や外国為替投資を噛ませることでバランスを取ることが多い。

為替

日本の不動産投資をする場合に為替相場の動きに即したバランスを取る為に流動性資産をドルやユーロ、場合によってはランドで持つ場合がある。２月は為替の動きが大きくて３００万円程度の資金移動で毎日２万円程度の損益が発生しうる状態にある。住信ＳＢＩネット銀行のアプリなどを利用して資産配分のスイッチングをする。円高ドル安、円高ユーロ安の場合、日本に持つ不動産評価は外貨建てで価格上昇するので、これを適切に評価して外貨の買いに入ることが多い。しかも夜間円高が進むと翌日証券市場は株価が下落することが多いので現金を日経２２５、原油ＥＴＦ、個別銘柄株に振り替えておく。現金のポジションが外貨や証券のポジションに振れる。問題は、このままの相場で公売や競売の代金納付期日を迎える場合で、嘗て損切りして納付したこともあった。収入が最大化した時にカードローンを契約して融資枠を持って一時的に生活費を賄えるようにするなどの工夫がいる。自宅があれば不動産担保融資枠を備えたカードローンという方法もある。公売や競売に付された不動産を担保にする融資は実際には下り難く、一金融機関に融資を断られれば期間に余裕がなくなる。 不動産担保ローン【DTS Investment】

自給自足

節約節制をする為に、衣食住におけるライフスタイルやビジネスモデルとスタイルを見直す必要がある。例えば専門職で高度な専門知識と時間や移動を使って２０万円を稼いだのに、月末に賃料を２０万円支払ったのでは使った労力と費やした費用がミスマッチとなりこれを継続すればストレスとなりノイローゼになる。住居費、衣料費、食費の順に削除削減をして、浮いた費用や時間やエネルギーをできる限り自身の身体と精神に直結することに振り向ける必要がある。例えば、事務所の賃貸借契約を解除して、安い物件を落札して移転する、高級デパートで最高級の洋服を買って仕事着と私服を統合して同じ服を着続けて今後は衣類を買わない、食材の購入を控えて、小さな調整区域の土地を落札して月極バイクガレージを設置して、賃料で野菜や果樹の苗を買い、これを植えて自給自足の部分を増やしていく、というように。すると毎月の経費や生活費は１０万円程度に収まる。更に、化粧品を買うのであれば、その費用を直接しみとりの費用に充てる。肩が凝るのであれば、鍼灸院や温泉や酸素カプセルなど、直接、自身の身体や精神に良い影響を与える物事に振り向ける。物を多く持つと、その物に関わる費用が発生するので、できる限り、物を持たないようにして、最高級の物事を直接、自身の身体や精神に振り向ける。全ての行為や行動に気合いを入れて、後から回想して気持ちが上がる支出に絞り込む。

建物

公売や競売で不動産を落札するにあたり、建物は原則としてゼロ又は解体費用分マイナスの評価となる場合が多い。不動産投資でハウスメーカーと金融機関にに乗せられて安易な判断で建物を建てるとしても最終的には土地の評価に回帰して、建物の評価はゼロかマイナスになる。中古建物で溢れ返り、民家は１３．５パーセントは空き家、ビルの二階以上は半分空室、一階部分もシャッター街という地方の現実を見ると融資を受けて建物を建てて賃貸するという投資手法は３５年間の融資償還期間を貫徹するビジネスモデルとは言い難い。衣類と違い、建物は入居者のサイズに合わせて建てるということはなく、必ずオーバースペックに振れて大振りになる。容積率、建蔽率が勿体無いので目一杯に、融資が下りて弁済は賃借人で自腹は切らないので、という判断に振れ易い。しかし空室ができても入居者の手前賃料を下げることは難しく、他方、融資の弁済は毎月定額義務付けられる。更に近隣は既に中古建物が熾烈なオフレントを浴びせてくるから新築時に満室となり１５年くらい満室を維持して更にキャッシュフローの余剰を全て繰上弁済に充てない限り毎月安心して眠れない。原則として、建物を新築したり、新規に内装工事をしたりということは避けて、中古物件を落札して、そのままの状態で、理由やポリシーをそのまま説明して賃借人の方で、自由に改装できるようにしている。建物の存在が利益となるのは、不相当に多額の投資をされた建物が先のビジネスモデルに破綻をきたして公売や競売に付された場合か、再建築不可の建物があり、古い建物の存在がそのまま再建築不可をクリアする価値を保っている場合くらいだと思われる。

にわとりの日

毎月２８日がにわとりの日でＫＦＣの割引になることを知った。年始に福袋を買って２月でクーポンを使い切った。毎月１日は、丸亀製麺の半額デーのはずなので、この２日は記憶に留めておく。交際時は例外として、外食費を定価で支払わないスタイルを確立して、来るべきリーマンショッククラスの大恐慌時に不動産を格安で押さえるのに備えて１００円以上の消費側付加価値取引を回避する。小売店でも原則として高級品が割引になる場面で割引されたものしか買わない。その範囲、その機会といった制限を掛けて消費を避けている。消費税が掛かる、即ち損益取引の消費者側、付加価値を消費する側に立つ取引の頻度や金額や質量を控えて貯蓄して、公売や競売といった資本取引に振り向けることが重要となる。消費する場合、できる限り野菜、果物、肉魚といった一次産品を生産地近くで安く買い、自家製で加工することで、製造販売店舗借用といった付加価値に対する対価を負担しないようにする。購入時に、加工品がなくて何を作るのか分からないくらいが良い。

資産整理

公売や競売や不動産業者からの債務整理に伴う資産整理絡みで不動産を取得する場合に、事業資金で買って貸す、賃料で買って貸すを繰り返すと、事業経費や生活費を超える時点がシフトチェンジする感覚になり、労働収入によるスタイルよりも資産収入によるスタイル、資金よりも時間が大切になる。すると次第に労働からは足を洗い、注意深く市況や機会を窺うことが重要になる。ここで、暫くして、全て売りに転じて売れるものから資産を売却し、より少ない資産で同じ賃料を得るように資産整理をする。これまで、３５０万円で区分所有建物で家賃４万５０００円を得ていたところを売ってしまい、１５０万円で戸建てを買って月３万円で貸す、というように。資金を２００万円手元に置いて、外貨や投資信託を買うなどしながら機会を窺い、機会を喪失しないようにする。不動産はいつ売れるかの保証はないので、市場に触れさせて売れるものから売る。振り幅をコンパクトなスイングに変えていくことが重要となる。ここで担保設定と銀行融資を得て金利と賃料の差を利用して賃料で借入を弁済させたいとの誘惑に駆られるが、レバレッジを効かせる方法はおすすめできない。銀行などの金融機関とは一切関わらない方が良い。あくまで、流動性の高い証券や現金を手持ちして、機会があれば速やかに自己資本で対応する。融資を受ける時間はなく、売却するにも承諾が必要になり、担当者は金融の専門家ぶって他人の通帳を覗いて無駄なことをさせて肝心な場面で最大の敵になる。これまで連帯保証人を数万人単位で自殺に追い込んでいると言われている。

弁護士

旧帝大を卒業すると官僚や大手企業に入社したり医者や弁護士や企業家や投資家になった時代があった。しかし弁護士業界は規制緩和で激変したようで、旧帝大を卒業して法科大学院を卒業して弁護士になって、債務整理や過払金返還請求をしてその鞘を収入とする者が多いと聞く。職に貴賎はないが、若者が、学んだことを生かせない時代は悲しい。東大文一や京大法を出て、法科大学院で税金を１０００万円使って、弁護士になるや債務整理や過払請求となる。すると大学迄に受けた高等教育や税支援は公私に生かされたのだろうか。金額は違うだろうが、内容からして司法書士でもできる仕事をする。なんか悲しい。

sim

ソフトバンクが満期を迎えるにあたり格安ＳＩＭに変更する予定である。外出することが少なくなり、在宅勤務を多く続けるようになると携帯電話やデータ通信を使用する機会はとても少なくなる。嘗て、エアエッジを使用していた頃は通信費が３０００円を超えることはほとんどなかったのに大手携帯電話会社に移行してからは月１万円を超えることが普通になった。年間１５万円程度、収入によっては年間１か月間の賃金相当額を携帯電話料金に費やす生活様式は異常と思う。

削除削減

仕事や生活において、身体に関するエネルギー消費を削減する為に、質量と距離を削除削減している。

資産配分

会社や個人事業が円建てで為される場合、売上、投資、支払が円建てで実行される限り為替相場の影響を受けている。売上を上げたらドルやユーロを買うか、証券、株式市場の動向をみておいて、適宜、日経２２５や原油ＥＴＦや純金信託などに投資する。公売や競売の代金納付期日まで資金を遊ばせるのではなく、流動性が高い外貨や有価証券で保有する。底値が分からない場面であれば現金が最強となる。ここ最近では日経平均も原油ＥＴＦも下落傾向で純金信託は年明けころから８パーセントほどの上昇傾向だった。代金納付期日まで、上がった通貨を売り、下がった通貨を買い、純金信託が上がれば売り、原油ＥＴＦが下がれば買い、日経２２５が下がれば買い、上がれば売るというスイッチングをしながら公売や競売の入札に参加する。売上や賃料や固定資産が円建てである以上、流動性の高いものは外貨で保有する比率は高くなる。最高価落札に至らず余剰資金が出る場合は借入を繰上返済する。又は、小規模企業共済積立金年間８４万円、確定拠出年金約８０万円、退職金共済年間約３０万円、といった税務上控除の認められる積立金に充てる。予定外の入金がある場合は小規模企業共済積立金の前払をする。公売や競売の落札をした場合は、小規模企業共済貸付などを受けて代金納付に充てる。

電話

事務員を置かず電話を転送する結果、仕事の最中に電話がかかることになる。客先には電話対応の時間をある時間帯に制限することで仕事が電話で断絶することはなくなる。スマートフォンに転送すれば、電話番号が表示されるため受ける電話を選択することができる。更にノイズキャンセル機能の付いたヘッドホンを付けることでノイズの制限された会話ができる。飛行機や新幹線を利用する場合に静謐に休息をして集中力を維持する為にノイズキャンセル機能は必須となる。

食費

資産形成するには、収入−貯蓄−投資＝支出から、収入を増やして支出を減らす必要があり、収入は、労働時間又は賃金を増やして勤労収入を上げるか、賃料収入といった資産収入を得られる投資をして増やす。支出は、事業支出と生活支出があり、一般的に生活支出は衣食住のうち住居費、衣料費、食費の順に高額となるため自己所有物件を安く取得して賃料負担を止めること、衣料をオールシーズン暦年使用できるものにして購入を停止すること、が重要となる。食費は、事業と生活を問わず外食を伴う交遊交際関係を控えて外食費の支出を止める、魔法瓶や真空ボトルにお茶やコーヒーを入れてから外出してペットボトル飲料の購入を控える。そして、食費の購入にあたり、加工された食品の購入を控えて野菜、果物、肉、魚、というような原材料のうち、値引きセールされた食品に限定して購入し、その範囲で料理を試みる。更にアスパラガスや果樹というように植えたままで暦年収穫が見込める植物について家庭菜園を試みて購買の質量、頻度、金額を削減する。数百円の節約節制を徹底することで、家賃が高いなどという無駄に敏感になることができ、これは投資をする過程でも必須の思考基準となる。折角、市場価格の半額で物件を落札したのに、その利益で気が緩み、必要のないリフォームをしてしまい利益を吐き出すような失敗をしかねない。

日本

不動産投資をするにおいて今後の日本がどのような社会になって行くのかを考える。特に格安物件がある山岳や臨海の行く末について。総論として日本は年間３０万人のペースで人口減少が続き、年間１００万人のペースで６５歳以上の人口が増えると言われている。少子高齢化が進み、１５歳未満の人口比率は１５パーセントから１０パーセントに減少する。近い将来、６５歳以上の高齢者を１．２人ないし１．５人が支える。これは親子関係に関わらずであり、団塊ジュニア世代が高齢者となるまでには自身の両親を介護しながら社会保障費を負担することになる。現時点で、家計金融資産の８５パーセントは５０歳以上が保有していると言われる。この資産の殆どは銀行を通じて国債に投資され、日本政府の国民に対する借金は１０００兆円と言われており、これを課税負担を通じて償還するから、勤労者や消費者といった納税者から金融資産を有する５０歳以上の高齢者に対する資産移動の力学になることは間違いない。２０００万人は年収２００万円未満、同じく２０００万人は非正規雇用と言われている。１９７０年から１９７５年までに出生した世代は偏差値競争教育社会とバブル崩壊による雇用の氷河期時代に見舞われて生涯独身率が急上昇して更に結婚をするしないに関わらず、子供を産まない選択をした者が多く第三次ベビーブームは発生しなかった。現在の女性ひとりあたり合計特殊出生率は１.４２で、この数値は２０５０年までに３０００万人の人口減少で１億人を割りこむものである。出産を担う９５パーセントは２０歳から３９歳までの女性であるが、就業の事情から都心部が地方の女性を労働力として吸い上げて勤労させる構造となる。年間６４万組が婚姻し、年間２２万組が離婚する。この背景で新規に建物を取得するリスクを管理する必要がある。マイナス金利政策で、住宅ローン金利が低下して住宅建設バブルが起きるかもしれない。住宅メーカーから、相続税対策として住宅ローンで二世帯住宅を建て、子供に住宅資金贈与の特例を使って１２００万円を贈与して、親子の共有とすることで土地の相続税評価額から基礎控除額を引いた課税基準額を、小規模宅地等の特例で８０パーセント減として、建物の相続税評価額を建築費の５０パーセント減として贈与税を免れる提案をされるかもしれない。しかし、介護施設に入居したり、又は相続が開始すると二世帯住宅は必要なくなり、更に孫が独立すると子供部屋も必要なくなり、二世帯住宅とローンを夫婦二人で維持することになる。しかも離婚率は３０パーセントと言われているから、離婚はしていないが、婚姻破綻した夫婦は５０パーセントを超える可能性がある。子供夫婦が喧嘩しながら介護費用と社会保護を負担して二人住まいの二世帯住宅のローンを返済する未来が見える。この時に、不動産の売却査定は建物はゼロ、むしろ解体費用を土地代金から控除した査定になる可能性が高い。子供夫婦は両親の苦労は知らないからそのまま売却するが、建物の建築、住宅資金の貸付、土地建物の売却という数十年の全契約は同じ金融グループの企業の提案で、その企業の媒介でなされている。銀行や住宅メーカーは婚姻と健康を前提に瞬間的な営利目的で提案されるので細心の注意が必要となる。ファイナンシャルプランナーに相談した方が良い。

書籍

読書が趣味でこれまで何千冊と読んだが、相当に無駄な時間を使ったと反省している。反省を踏まえて言うと読書を趣味にする場合、まずはとにかく各分野で名著と言われる著作から入る方が良い。本屋で安易に平積みの著作、キャッチーな表現を記した著作に絶対に手を出さないことが重要になる。サイトの情報についても読書と同様と言える。まずは、数十年、数百年と生き抜いた思索や思考をゆっくりと頭に入れて行くことが必要だと思う。書籍に投ずる金額は２０年間で１００万円程度、合計２００冊、年間１０冊、月４０００円程度を超えることはないと思う。１５歳あたりからこの程度の予算を組んで名著２００冊を揃えていき、定期的に読み直すことを勧める。仕事をする前の若いうちはアルバイトや読書をほどほどにして、海外旅行や海外生活に費用を投じた方が良い。今年は仕事で買う業界関係の雑誌以外にまだ購入した本はない。過去に買った書籍を読み直したり、映画を観たりしている。今年は書籍を買うことを停止して、気になる書籍の情報だけを年末までストックして、来年読むべき書籍を年末に改めてセレクトした上で、デパート内の書籍売場で友の会カードや商品券を使用して買うだろう。

電話

事業でアナログ回線を契約する場合に電話とファクシミリで２回線契約すると基本料金で５０００円程度を要する。電話をスマートフォンに転送する場合に転送電話サービスを設定すると電話とファクシミリの兼用が出来ないようで、この点が解決できれば回線を纏めてかつ電話に限り転送をさせることで基本料金は半減する。ＮＴＴを装った代理店がひかり電話の営業をしてくるが、ひかり電話の場合に１回線で２番号でファクシミリに分岐することができても４０００円程度の基本料金になるので抜本的解決にはならないし、転送電話の設定とファクシミリをスマートフォンに転送することの併用で１回線が纏めて基本料金を２５００円程度に削減するという目的には達しない。この点が今の懸案事項となる。１回線で、電話とファクシミリを共有して、電話の場合はスマートフォンに転送し、ファクシミリの場合はＰＤＦデータをに電子メールに転送することで基本料金を２５００円と８００円程度にしたい。

弁護士

公売や競売で不動産を取得するにあたり占有者の明け渡し交渉などで弁護士に依頼することを考えがちであるが結論が変わり得る事案ではない以上、原則として弁護士に依頼するのは費用の無駄になることが多い。弁護士の介入が、場合によっては客になるかもしれない相手にとって角が立つ対応に受けとられかねないし、長年、その地で生活している占有者の親族や友人や関係者が隣人だったり近隣に住んでいることが殆どである。すると、冷淡な処理は地域社会に好ましくない影を落とし、後に住むかも知れない賃借人に迷惑をかけるかも知れない。金を投資したばかりで金はないのであるが、金持ち喧嘩せずの精神で占有者や債務者の事情を踏まえた解決を探るのが健全と言える。仮に、弁護士に依頼するとしても現在の弁護士には制度改革により実質二種類あるので、選択には注意が必要となる。少なくともサイト広告で探すようなことはせずに、１０年以上の付き合いのある弁護士を知人や友人などに紹介して貰うのが良い。最近では、債務整理、破産申立、過払請求あたりしかしていない割り切った弁護士も多いと聞く。広告から依頼するなら、弁護士に、ここ最近で尋問したのはいつか、とか、拘置所行ったのいつかとか聞いて見た方が良さそうだ。

売却

公売や競売で落札した土地建物は物理関係、契約関係、権利関係を整理して賃貸借契約を結び家賃や地代を得る。これまで、買い受けたり落札した物件を売却したことはなかったが、昨年区分所有建物を売却し、本年も区分所有建物を売却する。いずれも利回り１２パーセント程度なので売却しない方向もあるが現在の市況は天井と思われることと、これからさらなるデフレーションに回帰すると思われるので、売れるものから売っておきたいという判断がある。日銀は、ゼロ金利からマイナス金利という量的緩和政策を採り、更に年金積立金を株式市場に供給してＥＴＦなどを買い支えている。この５年間は、不動産投資よりも株式市場への投資信託、インデックスファンドに投資した方が一般的にはパフォーマンスが良かったので、逆に、公売や競売での落札は容易だった可能性が高い。現在では、公売や競売で供給される不動産は減少しているようで、良い物件は少なくなりつつある。住宅ローンの金利はこれから低下するので、金を借りて投資するか、逆に、金を借りて貰って不動産を買って貰う方向、特に不動産を売却する方向を原則で考えている。

電話

事務所の業務を改良改善するにあたり、事業の選別を行い、事務員が対応する事務を廃止した。例えば、お茶出しや電話番や一般事務という業務で、電話番についてはＮＴＴの業務用アナログ回線を契約しているところ転送電話をオプション契約して事務所の電話を単線にした。この転送先をスマートフォンにして午後のある時間帯に電話をさせるように客先に周知させている。得意先からの電話はその時間帯以外でも受けるが、それ以外はスマートフォンに番号が表示されるので受ける電話を選択する。これで誰からかかったかわからない電話を受けて事務が中断することはなくなる。次にファクシミリもできれば電子メールに移行するが、ａｆａｘという機器を利用してスマートフォンで確認できるようにする。これでファクシミリの送信以外に事務所に立ち寄る必要はなく、直行直帰が可能になり、更に、遠方から事務所宛にファクシミリを送信することでＰＤＦデータに転換して書類原本を廃棄して軽量化を図ることができる。

複合機

複合機を導入するにあたりカラーかモノクロかの判断に迷うが、広告等を自社で日常的に作成するような使用頻度でない限り、モノクロで充分と思う。カラー複合機のトナーにチップが埋め込まれているが、このチップはトナー粉がゼロになったか否かに関わらず、一定期間又は一定使用回数で交換を求めるようにプログラムされているようで、実際に、トナー交換エラーが出た後にチップを交換するだけで、従前通りに使用できる。すると、企業や役所などで相当な数のトナーが消費されているが、実際は、トナー粉が残る状態でチップのプログラムにより廃棄物とされている。これを無駄な消費と捉えるか、複合機の正常使用に向けたコストと捉えるかは価値観の問題となる。

廃棄物

不動産競売の鑑定評価で残置された廃棄物がマイナスに評価されたと思われる事案がある。落札後に残置された廃棄物を処分すると資産価値が上がる。この場合、取得価格は落札価格なので廃棄物は簿価にマイナスに働く。そして、廃棄物を処理するかは、賃借が決まるまで不確定なので取得した期に計上されるとは限らない。他の事業と不動産賃貸事業を併用する場合に廃棄物の存在は有利に働くことがあるかもしれない。

申告

会社勤めや個人事業で得た収入を生活費や事業費に支出することなく貯蓄して、更に純金信託や原油ＥＴＦや日経２２５などに投資する。公売や競売の物件情報を集めて機会があれば有給を取って入札する。ボロ物件を落札したらリフォームなどせずにそのまま債務者の関係者や第三者に貸せるように依頼する。家賃や地代といった不労所得を得るようにして、その所得の範囲で生活費や事業費を賄うように切り詰めて、所得をそのまま投資するように準備する。家賃や地代の所得が勤労所得を超え始めたら、少しずつ労働を要する仕事を減らし、個人事業の資産や規模を縮小して行く。最終的に、小さな有限会社などを家族に持たせるが、従業員や事務所は存在せずに、権利証、貯金通帳、代表印、賃貸借契約書しかない会社にする。税務申告も、毎年同じような内容であれば税理士は要らなくなり、新規に減価償却が発生する部分などを税務署に尋ねながら作成する。

削除削減

財布の見直しを行い、新生銀行、ゆうちょ銀行、地方銀行、髙島屋クレジットゴールドカード、三菱ＵＦＪデビットカード、モビット、ＩＣＯＣＡ、ＥＴＣカードを解約した。手帳も廃止して、４月分のデータをスマートフォンとエクセル表をプリントしたものに記入して財布に入れておく方法に変えた。カード類を削減して銀行や郵便局に行って待たされることはなくなり、金の流れがわかりやすくなる。住信ＳＢＩネット銀行で無料で振込み、三菱東京ＵＦＪ銀行で引き落としと賃料入金をさせている。

在宅勤務

全従業員が毎朝都心の事務所まで時間を掛けて移動してある仕事をして帰宅する。この場合にその仕事をわざわざ都心の事務所でする必要があったのかという検証をした。そして、事務員や自身が通勤の為に往復移動する時間があれば事務員の仕事は自身で処理することができ、更に仕事の中に在宅処理することが相応しい仕事があることを把握して事務員の削減と在宅勤務に切り替えた。結果、業務の効率化が進み、時間に余裕が生まれた。

賃貸

不動産を取得した場合、収入源を多元化できないかを考える。物置を止めてバイクガレージにしたり、玄関先に自動販売機を設置したり、壁が幹線道路に面していれば看板を設置したり、というように。できる限り多くの空間を貸せるように改良改善をする。コンビニの少ない地方の通学路であれば自動販売機は街灯代わり、コンビニ代わりになり、祭りがあれば予想外の売れ行きになる場合もある。自動車は持てないがバイクを使って駅まで走り、電車に乗り換えるというライフスタイルや週末に走りに出掛ける趣味もある。田舎にバイクを駐車するのは盗難される危険があり賃料を負担してまでバイクガレージを借りたいという需要がある。

債務整理

公売や競売で不動産を取得すると、債務者又は関係者に再度賃貸し、或は債務者に建物内動産所有権放棄を確認させて明け渡しをして貰う。この場合、債務者は大抵債務超過で支払不能の状態かつ担保物件は処分された状態にある。債務者が債務整理や破産申立をする場合、弁護士を紹介する場合もあろうが、基本的に弁護士は必要なく弁護士費用は無駄になる場合が多い。債務整理であれば特定調停をする方が安くて早く、過払請求であれば、債権者に取引履歴を開示して貰い、弁護士会などの引き直し計算用のエクセルと雛形をダウンロードして入力して、債権者の謄本をとって訴訟を提起する。やはり弁護士費用は無駄な場合が多い。ここまでできれば大抵の裁判所は丁寧に教えてくれると思う。訴訟してから行き詰まったら弁護士会の法律相談をして、弁護士に依頼する場合もあると思う。破産させる場合、これも雛形があるので、用意できれば本人で申立できる。会社勤めや確定申告の経験があれば本人で作成することができる場合が多い。

節約節制

ボールペン、クリップ、紙ファイル、クリアファイルなどの事務用品を買わないようにしている。全て、客先などから送付されたものをとっておいて再使用する。買うとすれば、コピー用紙とトナーくらい。封筒も送付されたものを再利用したり、紙袋などから封筒を自作して官公庁向け送付に再利用する。紙ごみを発生させないように細心の注意を払っている。紙ファイルの背表紙にマジックで文字が記入されているのを見ると無駄なことをしているなと思う。特定をしてしまうと再利用ができない。そもそも紙ファイルを使わないようにしている。穴あけなどの工程が無駄と思われる。ＰＤＦで完結させるか、Ａ４用紙に４分割両面謄写して枚数を減らし、送付された茶封筒を再利用したファイルなどに入れるなどする。メール便のビニル袋は郵送時の内袋に再利用する。事務所には、ゴミ箱が存在しない。

公売

数年前、公売で、都内駅徒歩数分にある間口２メートル程度の土地を１５０万円程度で落札してバイクガレージを３０万円程度で設置した。合計１８０万円程度で月１５０００円で貸せば年間１０パーセントの利回りとなるが、予想外に借主が見つからず金額を下げて募集をしている。バイクガレージは設置期間が１日のため、申込あり次第設置する方法がベストであることを再認識した。賃貸物件の購入をするにあたり、新規の資本投下をできる限り少なくする。物件を改装してから貸すのがオーソドックスだが、できれば現況貸し、賃借人による改装を試みた方が良い。バイクガレージは６個設置して４個貸せており年間１０万円程度の賃料が４か月にわたり入金されている。空きガレージには、賃貸物件から撤去した引越家財を貰って備蓄してある。できる限り、廃棄せずに使い切るようにしている。廃屋も、解体せずにそのままで貸せないかという試みを続けており、更地化はともかく建替えをした経験はない。 ETCカード

文具

個人事業をする場合に賃料と賃金は最大のリスク要因になる。この支払いに窮するようでは経営は危うい。創業時から一貫して、賃料や賃金といった固定費をいかに負担することなく売上を上げて経費の支払いを削減しながら利益までもってくるかという工夫をしてきた。無スペース、省スペース、無人化、省人化を達成し、かつ事業の規模を大きくせずに利益だけを増加するという方法をいつも考えている。例えば、机すら、事務机であれば抽斗があるときに抽斗を開ける、文具を出す、抽斗を閉める、事務をする、抽斗を開ける、文具をしまうといった工程を経て、これが各事務員全てで行われる。ここに問題意識があって、事務机を全て、抽斗のないダイニングテーブルに統一統合して、文具を各種ひとつに統合して倉敷意匠の救急箱に入れておくようにして、ここから始めて次第に改良と改善を積み重ねて最終的に事務員を雇わないで済むような仕組みに変えていった。事務所は書庫がかなりのスペースを占めていたが、書籍に坪数万円の賃料を払うことになる。平成１８年、真っ先に書籍２０００冊を裁断してスキャナでデータ化して当時のｉｐｏｄｔｏｕｃｈで読めるようにした。今ならｇｍａｉｌやｅｖｅｒｎｏｔｅを利用してクラウドからｉｐｈｏｎｅなどのスマートフォンで読むようにするのだろう。書庫の廃止だけで事務所の規模を４０パーセント減少させて賃料を２０万円程度削減した。この金額なら削減分で更に書籍を買って自炊でデータ化することも可能になる。文献調査の必要がある、立ち上がる、書庫に行く、書籍を集める、開く、検索する、開く、閉じる、の繰り返しが無くなる。ＯＣＲ化された文献データに検索をかければこの作業は無くなる。

複合機

客先との打ち合わせのみを事務所で行い、それ以外の作業を自宅で在宅勤務する為に、同じキヤノン複合機ＳＡＴＥＲＡを２台購入し、事務所と自宅に設置した。トナーカートリッジの共用ができるように同じ機種にした。価格に対する機能は充分であるが、カラートナーの何かの色が無くなると使用できなくなるしトナーが無くならなくても時間が経つとトナー交換のエラーが出る。この場合に、リサイクルトナーを買う方法があろうが、実際トナーが無くならないのにリサイクルトナーを買う必要があるのかという疑問がある。実は使いきっていないのに無駄にトナーを買い換えるという問題について解決方法を見つけて、トナーの交換頻度は１０分の１になった。この問題は、カラー印刷をほとんどしなかったのにトナー交換のエラーが出たという経験をされた方には意識された問題であるが、ネット上では指摘されていない。リサイクルトナーを使って印刷物に太い帯が入るなどの障害が出る場合があるが、今はリサイクルトナーを買い換えることはない。やはりキヤノンの製品は素晴らしい。そして、自宅で印刷する場合、カラー印刷をほとんどしなかったので、ソニーのｉｍａｇｅＦＯＲＭＵＬＡ，ＤＲＣーＣ２４０とキヤノンのＳＡＴＥＲＡ，ＬＢＰ３０００を買って、印刷物を一旦スキャンしてＰＤＦファイルにしたものをプリンタで印刷する方法にした。従来、単純にコピーしていたデータをＰＤＦ化することでクラウドに投げることができる。

公売

数年前、公売で、法定地上権が成立するビルの底地を１０００万円程度で落札し、暫く放置した後で地代確定請求訴訟を提起して地代２００万円と毎月１０万円の地代を認める判決を得た。鑑定請求した為に鑑定費用が５０万円程度かかった。弁護士に依頼すると同じような費用を要すると思われる。法定地上権の制約により落札価格は固定資産税評価額の４分の１に過ぎず、将来、この制約が外れるような再開発等の動きがあるときに化けるかもしれない。地代確定請求訴訟を本人訴訟で実行する知識があれば、弁護士費用分は削減されて利益になるかもしれない。また、融資を受けるなどして土地上建物を買収して権利関係を整理する方向があるかもしれない。

公売

数年前、公売で、都心にあるマンションの共有持分１０分の１を１３０万円程度で落札し、月１万円程度の賃料配分を得ることになった。共有関係を解消するには他の共有者に対する持分売却か他の共有者の有する持分買取か全共有者が売主となる共有持分全部売却をする。権利関係が複雑であり、共有者にそれぞれの事情があり、賃料が価格に影響する為に落札価格が低廉となる。ここに市場価格との歪みがあるのでこれを解消する出口が見出せれば売却益を得ることになる。合意ができなければ共有物分割請求訴訟を提起して価格算定の鑑定請求をして価格賠償による共有持分の取得を認める判決を得ることになる。弁護士費用と鑑定費用で１００万円程度を要すると思われるが、自身で本人訴訟をする経験があれば弁護士費用分は削減される。市場価格は広告や不動産査定で判明する為に一般的には鑑定に至る前に共有者間に和解が成立することが多いと思われる。とすると、ここで尻込みをする方が多いのは落札価格が低廉となる圧力になる。

公売

数年前、公売で接道義務を満たさない旗竿地を４５０万円程度で落札し、３０万円で草刈り、ごみ処分、整地をして駐車場とバイクガレージにしてそれぞれ月１万円程度で賃貸した。バイクガレージは、稲葉製作所のバイク保管庫ＦＸＮを２０万円で設置して、年１回の支払いでＡ４一枚の契約書を交わした。バイクガレージは、２０万円程度の費用に対し、年間１２万円程度の賃料を得ることができる。ポイントは、土地の取得費用に掛かる。申し込みがあり次第、バイク保管庫を発注することができ、実質費用の半分は賃料の前払いで賄え、翌年でバイク保管庫の代金を回収、翌翌年から年間１２万円の収入となる。この土地にはバイク保管庫を５個程度設置することができ、バイクガレージの申し込みがない限り、月極駐車場にしている。 ETCカード

公売

数年前、公売で、ホテルの区分所有建物の共有持分を１５０万円程度で落札し年間１０万円程度の賃料を得ることになった。これは賃借した土地上にホテルを建てて客室を区分所有権として分譲し、区分所有者が管理組合を組成してホテル事業者に貸し、ホテル収入から地代を支払って区分所有建物の賃料を定期的に改定しながら年数回に分けて分配するというスキームである。賃貸借契約が期間満了後に更新されるのかというリスクや譲渡したい場合に売却先が確保されているのかというイグジットのリスクがある。定期的にその地域を訪れる場合には宿泊費を賃料収入で賄えるためメリットがあるかもしれない。

競売

２年程前に、戸建てを２１０万円程度で落札して、４０万円程度で清掃、畳や壁紙を交換して賃料月４万円で賃貸した。戸建て賃貸はマンション投資と異なり空室で管理費を負担し続けるリスクがなく、賃料がより高く設定できる。田舎の場合、不動産価格が落ち込む場合があるので新たに新築を建てるよりも中古を賃貸する方が良い場合がある。

競売

５年程前に、3階建ての店舗兼用住宅を約２５０万円で落札し、３０万円で清掃してから月７万円で賃貸し、約3年間で落札価格を回収し、その後、空室になった。建築基準法上の接道要件から再建築不可で落札価格が低廉となるが賃貸可能であれば高利回りとなる。建物が長期間維持できて賃貸できるのであれば将来更地にするとしても採算が取れる。部分解体してストレージ、物置やバイクガレージに転用したり、更地にしても稲葉製作所のバイクガレージを置くことができるかもしれない。

競売

１０年程前、駅徒歩５分、床面積１５平方メートル程のワンルームマンションを１００万円程度で落札し、滞納管理費２００万円程度を承継した。直ぐにみずほ銀行カードローンと楽天カードを作り、生活費の借入をしながら滞納管理費の支払いを優先して数年掛けて完済した。家賃収入は３万５０００円、管理費は１万５０００円、利回りは８パーセント程度となる。引渡命令の申立もあり採算で言えば芳しくないがその後１０年間、毎月２万円、２日間は労働から解放されて資産から収入を得ることができた。このような蓄積を少しずつしながら目立たないように静かに生活をしてきた。

削除削減

５年前、事業や家計のリストラをしたときに、以下の順に削除削減をした。

賃料、年間５３０万円を３６０万円に

賃料、年間３６０万円を８４万円に

賃金、年間２４０万円を１２０万円に

顧問、年間７２万円を４２万円に

複合機のリース、年間２４万円を０に

カーペット清掃、年間５万円を０に

このリストラでリーマンショックで売上が半減したのを乗り越えた。年間賃料３６０万円の事務所に引っ越したが電気料金が個別メーターではなく面積割で、共益費含め月５万円の請求だったので、別の会社に近くの区分所有建物を買って貰い更に引っ越した。その後の電気料金は月数千円、共益費含め３万円程度に削減された。

節約節制

先日、ＴＵＴＡＹＡでＤＶＤのレンタルをした際に、エネオスでの給油でポイント２倍、ファミリーマートで３０円割引、ＣＤレンタル５０パーセントオフという券が出たので、これらを全て使用した。コミック５冊レンタル無料があるが、使用できずに月末を迎えそうである。ＤＶＤで映画を観るときはノイズキャンセル機能付のヘッドフォンを使用している。

文具

数年前に、丸善でカランダッシュエカイユを、普通なら８万円くらいするところ、割安の数万円で買ってから、不動産のツキに恵まれるようになり、公売や競売を始め取引で十数の不動産を買うことができた。ボールペンにしては高い買い物だったが、不動産の契約はそれ以上の買い物で大切な契約なので、署名する道具から気合いを入れたいと思う。あれ以降、市販のボールペンなどを買ったことはないから、そろそろ元は取れたと思う。一生付き合うものをひとつひとつ気合いを入れて揃えていきたい。