建物

公売や競売で不動産を落札するにあたり、建物は原則としてゼロ又は解体費用分マイナスの評価となる場合が多い。不動産投資でハウスメーカーと金融機関にに乗せられて安易な判断で建物を建てるとしても最終的には土地の評価に回帰して、建物の評価はゼロかマイナスになる。中古建物で溢れ返り、民家は１３．５パーセントは空き家、ビルの二階以上は半分空室、一階部分もシャッター街という地方の現実を見ると融資を受けて建物を建てて賃貸するという投資手法は３５年間の融資償還期間を貫徹するビジネスモデルとは言い難い。衣類と違い、建物は入居者のサイズに合わせて建てるということはなく、必ずオーバースペックに振れて大振りになる。容積率、建蔽率が勿体無いので目一杯に、融資が下りて弁済は賃借人で自腹は切らないので、という判断に振れ易い。しかし空室ができても入居者の手前賃料を下げることは難しく、他方、融資の弁済は毎月定額義務付けられる。更に近隣は既に中古建物が熾烈なオフレントを浴びせてくるから新築時に満室となり１５年くらい満室を維持して更にキャッシュフローの余剰を全て繰上弁済に充てない限り毎月安心して眠れない。原則として、建物を新築したり、新規に内装工事をしたりということは避けて、中古物件を落札して、そのままの状態で、理由やポリシーをそのまま説明して賃借人の方で、自由に改装できるようにしている。建物の存在が利益となるのは、不相当に多額の投資をされた建物が先のビジネスモデルに破綻をきたして公売や競売に付された場合か、再建築不可の建物があり、古い建物の存在がそのまま再建築不可をクリアする価値を保っている場合くらいだと思われる。