日本

不動産投資をするにおいて今後の日本がどのような社会になって行くのかを考える。特に格安物件がある山岳や臨海の行く末について。総論として日本は年間３０万人のペースで人口減少が続き、年間１００万人のペースで６５歳以上の人口が増えると言われている。少子高齢化が進み、１５歳未満の人口比率は１５パーセントから１０パーセントに減少する。近い将来、６５歳以上の高齢者を１．２人ないし１．５人が支える。これは親子関係に関わらずであり、団塊ジュニア世代が高齢者となるまでには自身の両親を介護しながら社会保障費を負担することになる。現時点で、家計金融資産の８５パーセントは５０歳以上が保有していると言われる。この資産の殆どは銀行を通じて国債に投資され、日本政府の国民に対する借金は１０００兆円と言われており、これを課税負担を通じて償還するから、勤労者や消費者といった納税者から金融資産を有する５０歳以上の高齢者に対する資産移動の力学になることは間違いない。２０００万人は年収２００万円未満、同じく２０００万人は非正規雇用と言われている。１９７０年から１９７５年までに出生した世代は偏差値競争教育社会とバブル崩壊による雇用の氷河期時代に見舞われて生涯独身率が急上昇して更に結婚をするしないに関わらず、子供を産まない選択をした者が多く第三次ベビーブームは発生しなかった。現在の女性ひとりあたり合計特殊出生率は１.４２で、この数値は２０５０年までに３０００万人の人口減少で１億人を割りこむものである。出産を担う９５パーセントは２０歳から３９歳までの女性であるが、就業の事情から都心部が地方の女性を労働力として吸い上げて勤労させる構造となる。年間６４万組が婚姻し、年間２２万組が離婚する。この背景で新規に建物を取得するリスクを管理する必要がある。マイナス金利政策で、住宅ローン金利が低下して住宅建設バブルが起きるかもしれない。住宅メーカーから、相続税対策として住宅ローンで二世帯住宅を建て、子供に住宅資金贈与の特例を使って１２００万円を贈与して、親子の共有とすることで土地の相続税評価額から基礎控除額を引いた課税基準額を、小規模宅地等の特例で８０パーセント減として、建物の相続税評価額を建築費の５０パーセント減として贈与税を免れる提案をされるかもしれない。しかし、介護施設に入居したり、又は相続が開始すると二世帯住宅は必要なくなり、更に孫が独立すると子供部屋も必要なくなり、二世帯住宅とローンを夫婦二人で維持することになる。しかも離婚率は３０パーセントと言われているから、離婚はしていないが、婚姻破綻した夫婦は５０パーセントを超える可能性がある。子供夫婦が喧嘩しながら介護費用と社会保護を負担して二人住まいの二世帯住宅のローンを返済する未来が見える。この時に、不動産の売却査定は建物はゼロ、むしろ解体費用を土地代金から控除した査定になる可能性が高い。子供夫婦は両親の苦労は知らないからそのまま売却するが、建物の建築、住宅資金の貸付、土地建物の売却という数十年の全契約は同じ金融グループの企業の提案で、その企業の媒介でなされている。銀行や住宅メーカーは婚姻と健康を前提に瞬間的な営利目的で提案されるので細心の注意が必要となる。ファイナンシャルプランナーに相談した方が良い。