旗竿地

土地が敷地延長となるいわゆる旗竿地のうち、竿部分のみが何らかの理由で公売や競売に付される場合がある。この場合に入札に参加するのは旗部分の所有者か、旗部分の所有者に転売する目的の業者が考えられる。まず、竿部分の権利関係で、所有、共有の２つが考えられる。所有の場合、従前に賃貸借などの通行権が設定されていない限り旗部分は売却により袋地、囲繞地になる可能性が高く、再建築不可になると思われる。もっとも、囲繞地通行権は認められる場合が多い為、旗部分の使用収益に直ちに支障が出るわけではない。旗部分の土地を分筆して竿部分の土地が生じる場合には通行権の対象が竿部分に制限されると思われる。これらの場合の旗部分の土地建物はライフラインを竿部分に依存する為に価値が相当下落すると思われ、竿部分の所有者が旗部分の取得を目指して交渉されるも、再建築を念頭に置いた数十年スパンの待ちを要するかもしれない。ここで、通行権を維持した余地でバイクガレージなどの設営ができれば待ちのリスクは軽減する。次に竿部分が共有持分の場合、持分を取得しても旗部分の所有者が竿部分の持分を維持する限り旗部分の土地建物の使用収益に何らか問題はない。竿部分の使用収益に伴う損害金を、請求する余地が残る。又は共有物分割請求をするが、旗部分の所有者であれば竿部分の共有持分の価格賠償による取得を求めれば、恐らく認める判決になると思われる。すると竿部分の共有持分を取得する意味が問われて、これは、竿部分の共有持分を落札する価格を下落させる理由にもなる。しかし、建物の再建築において竿部分が接道義務を満たす場合に、建築確認申請は持分全員の同意を要すると思われる為に、再建築時に持分関係がネックになる。竿部分の共有持分権者はこの手間を旗部分の価値下落要因と見るかもしれない。旗部分と竿部分の共有持分を合わせて売却する場合に価値下落要因となる。