自給自足

節約節制をする為に、衣食住におけるライフスタイルやビジネスモデルとスタイルを見直す必要がある。例えば専門職で高度な専門知識と時間や移動を使って２０万円を稼いだのに、月末に賃料を２０万円支払ったのでは使った労力と費やした費用がミスマッチとなりこれを継続すればストレスとなりノイローゼになる。住居費、衣料費、食費の順に削除削減をして、浮いた費用や時間やエネルギーをできる限り自身の身体と精神に直結することに振り向ける必要がある。例えば、事務所の賃貸借契約を解除して、安い物件を落札して移転する、高級デパートで最高級の洋服を買って仕事着と私服を統合して同じ服を着続けて今後は衣類を買わない、食材の購入を控えて、小さな調整区域の土地を落札して月極バイクガレージを設置して、賃料で野菜や果樹の苗を買い、これを植えて自給自足の部分を増やしていく、というように。すると毎月の経費や生活費は１０万円程度に収まる。更に、化粧品を買うのであれば、その費用を直接しみとりの費用に充てる。肩が凝るのであれば、鍼灸院や温泉や酸素カプセルなど、直接、自身の身体や精神に良い影響を与える物事に振り向ける。物を多く持つと、その物に関わる費用が発生するので、できる限り、物を持たないようにして、最高級の物事を直接、自身の身体や精神に振り向ける。全ての行為や行動に気合いを入れて、後から回想して気持ちが上がる支出に絞り込む。

建物

公売や競売で不動産を落札するにあたり、建物は原則としてゼロ又は解体費用分マイナスの評価となる場合が多い。不動産投資でハウスメーカーと金融機関にに乗せられて安易な判断で建物を建てるとしても最終的には土地の評価に回帰して、建物の評価はゼロかマイナスになる。中古建物で溢れ返り、民家は１３．５パーセントは空き家、ビルの二階以上は半分空室、一階部分もシャッター街という地方の現実を見ると融資を受けて建物を建てて賃貸するという投資手法は３５年間の融資償還期間を貫徹するビジネスモデルとは言い難い。衣類と違い、建物は入居者のサイズに合わせて建てるということはなく、必ずオーバースペックに振れて大振りになる。容積率、建蔽率が勿体無いので目一杯に、融資が下りて弁済は賃借人で自腹は切らないので、という判断に振れ易い。しかし空室ができても入居者の手前賃料を下げることは難しく、他方、融資の弁済は毎月定額義務付けられる。更に近隣は既に中古建物が熾烈なオフレントを浴びせてくるから新築時に満室となり１５年くらい満室を維持して更にキャッシュフローの余剰を全て繰上弁済に充てない限り毎月安心して眠れない。原則として、建物を新築したり、新規に内装工事をしたりということは避けて、中古物件を落札して、そのままの状態で、理由やポリシーをそのまま説明して賃借人の方で、自由に改装できるようにしている。建物の存在が利益となるのは、不相当に多額の投資をされた建物が先のビジネスモデルに破綻をきたして公売や競売に付された場合か、再建築不可の建物があり、古い建物の存在がそのまま再建築不可をクリアする価値を保っている場合くらいだと思われる。

にわとりの日

毎月２８日がにわとりの日でＫＦＣの割引になることを知った。年始に福袋を買って２月でクーポンを使い切った。毎月１日は、丸亀製麺の半額デーのはずなので、この２日は記憶に留めておく。交際時は例外として、外食費を定価で支払わないスタイルを確立して、来るべきリーマンショッククラスの大恐慌時に不動産を格安で押さえるのに備えて１００円以上の消費側付加価値取引を回避する。小売店でも原則として高級品が割引になる場面で割引されたものしか買わない。その範囲、その機会といった制限を掛けて消費を避けている。消費税が掛かる、即ち損益取引の消費者側、付加価値を消費する側に立つ取引の頻度や金額や質量を控えて貯蓄して、公売や競売といった資本取引に振り向けることが重要となる。消費する場合、できる限り野菜、果物、肉魚といった一次産品を生産地近くで安く買い、自家製で加工することで、製造販売店舗借用といった付加価値に対する対価を負担しないようにする。購入時に、加工品がなくて何を作るのか分からないくらいが良い。

資産整理

公売や競売や不動産業者からの債務整理に伴う資産整理絡みで不動産を取得する場合に、事業資金で買って貸す、賃料で買って貸すを繰り返すと、事業経費や生活費を超える時点がシフトチェンジする感覚になり、労働収入によるスタイルよりも資産収入によるスタイル、資金よりも時間が大切になる。すると次第に労働からは足を洗い、注意深く市況や機会を窺うことが重要になる。ここで、暫くして、全て売りに転じて売れるものから資産を売却し、より少ない資産で同じ賃料を得るように資産整理をする。これまで、３５０万円で区分所有建物で家賃４万５０００円を得ていたところを売ってしまい、１５０万円で戸建てを買って月３万円で貸す、というように。資金を２００万円手元に置いて、外貨や投資信託を買うなどしながら機会を窺い、機会を喪失しないようにする。不動産はいつ売れるかの保証はないので、市場に触れさせて売れるものから売る。振り幅をコンパクトなスイングに変えていくことが重要となる。ここで担保設定と銀行融資を得て金利と賃料の差を利用して賃料で借入を弁済させたいとの誘惑に駆られるが、レバレッジを効かせる方法はおすすめできない。銀行などの金融機関とは一切関わらない方が良い。あくまで、流動性の高い証券や現金を手持ちして、機会があれば速やかに自己資本で対応する。融資を受ける時間はなく、売却するにも承諾が必要になり、担当者は金融の専門家ぶって他人の通帳を覗いて無駄なことをさせて肝心な場面で最大の敵になる。これまで連帯保証人を数万人単位で自殺に追い込んでいると言われている。

弁護士

旧帝大を卒業すると官僚や大手企業に入社したり医者や弁護士や企業家や投資家になった時代があった。しかし弁護士業界は規制緩和で激変したようで、旧帝大を卒業して法科大学院を卒業して弁護士になって、債務整理や過払金返還請求をしてその鞘を収入とする者が多いと聞く。職に貴賎はないが、若者が、学んだことを生かせない時代は悲しい。東大文一や京大法を出て、法科大学院で税金を１０００万円使って、弁護士になるや債務整理や過払請求となる。すると大学迄に受けた高等教育や税支援は公私に生かされたのだろうか。金額は違うだろうが、内容からして司法書士でもできる仕事をする。なんか悲しい。

sim

ソフトバンクが満期を迎えるにあたり格安ＳＩＭに変更する予定である。外出することが少なくなり、在宅勤務を多く続けるようになると携帯電話やデータ通信を使用する機会はとても少なくなる。嘗て、エアエッジを使用していた頃は通信費が３０００円を超えることはほとんどなかったのに大手携帯電話会社に移行してからは月１万円を超えることが普通になった。年間１５万円程度、収入によっては年間１か月間の賃金相当額を携帯電話料金に費やす生活様式は異常と思う。

削除削減

仕事や生活において、身体に関するエネルギー消費を削減する為に、質量と距離を削除削減している。

資産配分

会社や個人事業が円建てで為される場合、売上、投資、支払が円建てで実行される限り為替相場の影響を受けている。売上を上げたらドルやユーロを買うか、証券、株式市場の動向をみておいて、適宜、日経２２５や原油ＥＴＦや純金信託などに投資する。公売や競売の代金納付期日まで資金を遊ばせるのではなく、流動性が高い外貨や有価証券で保有する。底値が分からない場面であれば現金が最強となる。ここ最近では日経平均も原油ＥＴＦも下落傾向で純金信託は年明けころから８パーセントほどの上昇傾向だった。代金納付期日まで、上がった通貨を売り、下がった通貨を買い、純金信託が上がれば売り、原油ＥＴＦが下がれば買い、日経２２５が下がれば買い、上がれば売るというスイッチングをしながら公売や競売の入札に参加する。売上や賃料や固定資産が円建てである以上、流動性の高いものは外貨で保有する比率は高くなる。最高価落札に至らず余剰資金が出る場合は借入を繰上返済する。又は、小規模企業共済積立金年間８４万円、確定拠出年金約８０万円、退職金共済年間約３０万円、といった税務上控除の認められる積立金に充てる。予定外の入金がある場合は小規模企業共済積立金の前払をする。公売や競売の落札をした場合は、小規模企業共済貸付などを受けて代金納付に充てる。

電話

事務員を置かず電話を転送する結果、仕事の最中に電話がかかることになる。客先には電話対応の時間をある時間帯に制限することで仕事が電話で断絶することはなくなる。スマートフォンに転送すれば、電話番号が表示されるため受ける電話を選択することができる。更にノイズキャンセル機能の付いたヘッドホンを付けることでノイズの制限された会話ができる。飛行機や新幹線を利用する場合に静謐に休息をして集中力を維持する為にノイズキャンセル機能は必須となる。

食費

資産形成するには、収入−貯蓄−投資＝支出から、収入を増やして支出を減らす必要があり、収入は、労働時間又は賃金を増やして勤労収入を上げるか、賃料収入といった資産収入を得られる投資をして増やす。支出は、事業支出と生活支出があり、一般的に生活支出は衣食住のうち住居費、衣料費、食費の順に高額となるため自己所有物件を安く取得して賃料負担を止めること、衣料をオールシーズン暦年使用できるものにして購入を停止すること、が重要となる。食費は、事業と生活を問わず外食を伴う交遊交際関係を控えて外食費の支出を止める、魔法瓶や真空ボトルにお茶やコーヒーを入れてから外出してペットボトル飲料の購入を控える。そして、食費の購入にあたり、加工された食品の購入を控えて野菜、果物、肉、魚、というような原材料のうち、値引きセールされた食品に限定して購入し、その範囲で料理を試みる。更にアスパラガスや果樹というように植えたままで暦年収穫が見込める植物について家庭菜園を試みて購買の質量、頻度、金額を削減する。数百円の節約節制を徹底することで、家賃が高いなどという無駄に敏感になることができ、これは投資をする過程でも必須の思考基準となる。折角、市場価格の半額で物件を落札したのに、その利益で気が緩み、必要のないリフォームをしてしまい利益を吐き出すような失敗をしかねない。

日本

不動産投資をするにおいて今後の日本がどのような社会になって行くのかを考える。特に格安物件がある山岳や臨海の行く末について。総論として日本は年間３０万人のペースで人口減少が続き、年間１００万人のペースで６５歳以上の人口が増えると言われている。少子高齢化が進み、１５歳未満の人口比率は１５パーセントから１０パーセントに減少する。近い将来、６５歳以上の高齢者を１．２人ないし１．５人が支える。これは親子関係に関わらずであり、団塊ジュニア世代が高齢者となるまでには自身の両親を介護しながら社会保障費を負担することになる。現時点で、家計金融資産の８５パーセントは５０歳以上が保有していると言われる。この資産の殆どは銀行を通じて国債に投資され、日本政府の国民に対する借金は１０００兆円と言われており、これを課税負担を通じて償還するから、勤労者や消費者といった納税者から金融資産を有する５０歳以上の高齢者に対する資産移動の力学になることは間違いない。２０００万人は年収２００万円未満、同じく２０００万人は非正規雇用と言われている。１９７０年から１９７５年までに出生した世代は偏差値競争教育社会とバブル崩壊による雇用の氷河期時代に見舞われて生涯独身率が急上昇して更に結婚をするしないに関わらず、子供を産まない選択をした者が多く第三次ベビーブームは発生しなかった。現在の女性ひとりあたり合計特殊出生率は１.４２で、この数値は２０５０年までに３０００万人の人口減少で１億人を割りこむものである。出産を担う９５パーセントは２０歳から３９歳までの女性であるが、就業の事情から都心部が地方の女性を労働力として吸い上げて勤労させる構造となる。年間６４万組が婚姻し、年間２２万組が離婚する。この背景で新規に建物を取得するリスクを管理する必要がある。マイナス金利政策で、住宅ローン金利が低下して住宅建設バブルが起きるかもしれない。住宅メーカーから、相続税対策として住宅ローンで二世帯住宅を建て、子供に住宅資金贈与の特例を使って１２００万円を贈与して、親子の共有とすることで土地の相続税評価額から基礎控除額を引いた課税基準額を、小規模宅地等の特例で８０パーセント減として、建物の相続税評価額を建築費の５０パーセント減として贈与税を免れる提案をされるかもしれない。しかし、介護施設に入居したり、又は相続が開始すると二世帯住宅は必要なくなり、更に孫が独立すると子供部屋も必要なくなり、二世帯住宅とローンを夫婦二人で維持することになる。しかも離婚率は３０パーセントと言われているから、離婚はしていないが、婚姻破綻した夫婦は５０パーセントを超える可能性がある。子供夫婦が喧嘩しながら介護費用と社会保護を負担して二人住まいの二世帯住宅のローンを返済する未来が見える。この時に、不動産の売却査定は建物はゼロ、むしろ解体費用を土地代金から控除した査定になる可能性が高い。子供夫婦は両親の苦労は知らないからそのまま売却するが、建物の建築、住宅資金の貸付、土地建物の売却という数十年の全契約は同じ金融グループの企業の提案で、その企業の媒介でなされている。銀行や住宅メーカーは婚姻と健康を前提に瞬間的な営利目的で提案されるので細心の注意が必要となる。ファイナンシャルプランナーに相談した方が良い。

書籍

読書が趣味でこれまで何千冊と読んだが、相当に無駄な時間を使ったと反省している。反省を踏まえて言うと読書を趣味にする場合、まずはとにかく各分野で名著と言われる著作から入る方が良い。本屋で安易に平積みの著作、キャッチーな表現を記した著作に絶対に手を出さないことが重要になる。サイトの情報についても読書と同様と言える。まずは、数十年、数百年と生き抜いた思索や思考をゆっくりと頭に入れて行くことが必要だと思う。書籍に投ずる金額は２０年間で１００万円程度、合計２００冊、年間１０冊、月４０００円程度を超えることはないと思う。１５歳あたりからこの程度の予算を組んで名著２００冊を揃えていき、定期的に読み直すことを勧める。仕事をする前の若いうちはアルバイトや読書をほどほどにして、海外旅行や海外生活に費用を投じた方が良い。今年は仕事で買う業界関係の雑誌以外にまだ購入した本はない。過去に買った書籍を読み直したり、映画を観たりしている。今年は書籍を買うことを停止して、気になる書籍の情報だけを年末までストックして、来年読むべき書籍を年末に改めてセレクトした上で、デパート内の書籍売場で友の会カードや商品券を使用して買うだろう。

電話

事業でアナログ回線を契約する場合に電話とファクシミリで２回線契約すると基本料金で５０００円程度を要する。電話をスマートフォンに転送する場合に転送電話サービスを設定すると電話とファクシミリの兼用が出来ないようで、この点が解決できれば回線を纏めてかつ電話に限り転送をさせることで基本料金は半減する。ＮＴＴを装った代理店がひかり電話の営業をしてくるが、ひかり電話の場合に１回線で２番号でファクシミリに分岐することができても４０００円程度の基本料金になるので抜本的解決にはならないし、転送電話の設定とファクシミリをスマートフォンに転送することの併用で１回線が纏めて基本料金を２５００円程度に削減するという目的には達しない。この点が今の懸案事項となる。１回線で、電話とファクシミリを共有して、電話の場合はスマートフォンに転送し、ファクシミリの場合はＰＤＦデータをに電子メールに転送することで基本料金を２５００円と８００円程度にしたい。

弁護士

公売や競売で不動産を取得するにあたり占有者の明け渡し交渉などで弁護士に依頼することを考えがちであるが結論が変わり得る事案ではない以上、原則として弁護士に依頼するのは費用の無駄になることが多い。弁護士の介入が、場合によっては客になるかもしれない相手にとって角が立つ対応に受けとられかねないし、長年、その地で生活している占有者の親族や友人や関係者が隣人だったり近隣に住んでいることが殆どである。すると、冷淡な処理は地域社会に好ましくない影を落とし、後に住むかも知れない賃借人に迷惑をかけるかも知れない。金を投資したばかりで金はないのであるが、金持ち喧嘩せずの精神で占有者や債務者の事情を踏まえた解決を探るのが健全と言える。仮に、弁護士に依頼するとしても現在の弁護士には制度改革により実質二種類あるので、選択には注意が必要となる。少なくともサイト広告で探すようなことはせずに、１０年以上の付き合いのある弁護士を知人や友人などに紹介して貰うのが良い。最近では、債務整理、破産申立、過払請求あたりしかしていない割り切った弁護士も多いと聞く。広告から依頼するなら、弁護士に、ここ最近で尋問したのはいつか、とか、拘置所行ったのいつかとか聞いて見た方が良さそうだ。

売却

公売や競売で落札した土地建物は物理関係、契約関係、権利関係を整理して賃貸借契約を結び家賃や地代を得る。これまで、買い受けたり落札した物件を売却したことはなかったが、昨年区分所有建物を売却し、本年も区分所有建物を売却する。いずれも利回り１２パーセント程度なので売却しない方向もあるが現在の市況は天井と思われることと、これからさらなるデフレーションに回帰すると思われるので、売れるものから売っておきたいという判断がある。日銀は、ゼロ金利からマイナス金利という量的緩和政策を採り、更に年金積立金を株式市場に供給してＥＴＦなどを買い支えている。この５年間は、不動産投資よりも株式市場への投資信託、インデックスファンドに投資した方が一般的にはパフォーマンスが良かったので、逆に、公売や競売での落札は容易だった可能性が高い。現在では、公売や競売で供給される不動産は減少しているようで、良い物件は少なくなりつつある。住宅ローンの金利はこれから低下するので、金を借りて投資するか、逆に、金を借りて貰って不動産を買って貰う方向、特に不動産を売却する方向を原則で考えている。

電話

事務所の業務を改良改善するにあたり、事業の選別を行い、事務員が対応する事務を廃止した。例えば、お茶出しや電話番や一般事務という業務で、電話番についてはＮＴＴの業務用アナログ回線を契約しているところ転送電話をオプション契約して事務所の電話を単線にした。この転送先をスマートフォンにして午後のある時間帯に電話をさせるように客先に周知させている。得意先からの電話はその時間帯以外でも受けるが、それ以外はスマートフォンに番号が表示されるので受ける電話を選択する。これで誰からかかったかわからない電話を受けて事務が中断することはなくなる。次にファクシミリもできれば電子メールに移行するが、ａｆａｘという機器を利用してスマートフォンで確認できるようにする。これでファクシミリの送信以外に事務所に立ち寄る必要はなく、直行直帰が可能になり、更に、遠方から事務所宛にファクシミリを送信することでＰＤＦデータに転換して書類原本を廃棄して軽量化を図ることができる。

複合機

複合機を導入するにあたりカラーかモノクロかの判断に迷うが、広告等を自社で日常的に作成するような使用頻度でない限り、モノクロで充分と思う。カラー複合機のトナーにチップが埋め込まれているが、このチップはトナー粉がゼロになったか否かに関わらず、一定期間又は一定使用回数で交換を求めるようにプログラムされているようで、実際に、トナー交換エラーが出た後にチップを交換するだけで、従前通りに使用できる。すると、企業や役所などで相当な数のトナーが消費されているが、実際は、トナー粉が残る状態でチップのプログラムにより廃棄物とされている。これを無駄な消費と捉えるか、複合機の正常使用に向けたコストと捉えるかは価値観の問題となる。

廃棄物

不動産競売の鑑定評価で残置された廃棄物がマイナスに評価されたと思われる事案がある。落札後に残置された廃棄物を処分すると資産価値が上がる。この場合、取得価格は落札価格なので廃棄物は簿価にマイナスに働く。そして、廃棄物を処理するかは、賃借が決まるまで不確定なので取得した期に計上されるとは限らない。他の事業と不動産賃貸事業を併用する場合に廃棄物の存在は有利に働くことがあるかもしれない。

申告

会社勤めや個人事業で得た収入を生活費や事業費に支出することなく貯蓄して、更に純金信託や原油ＥＴＦや日経２２５などに投資する。公売や競売の物件情報を集めて機会があれば有給を取って入札する。ボロ物件を落札したらリフォームなどせずにそのまま債務者の関係者や第三者に貸せるように依頼する。家賃や地代といった不労所得を得るようにして、その所得の範囲で生活費や事業費を賄うように切り詰めて、所得をそのまま投資するように準備する。家賃や地代の所得が勤労所得を超え始めたら、少しずつ労働を要する仕事を減らし、個人事業の資産や規模を縮小して行く。最終的に、小さな有限会社などを家族に持たせるが、従業員や事務所は存在せずに、権利証、貯金通帳、代表印、賃貸借契約書しかない会社にする。税務申告も、毎年同じような内容であれば税理士は要らなくなり、新規に減価償却が発生する部分などを税務署に尋ねながら作成する。

削除削減

財布の見直しを行い、新生銀行、ゆうちょ銀行、地方銀行、髙島屋クレジットゴールドカード、三菱ＵＦＪデビットカード、モビット、ＩＣＯＣＡ、ＥＴＣカードを解約した。手帳も廃止して、４月分のデータをスマートフォンとエクセル表をプリントしたものに記入して財布に入れておく方法に変えた。カード類を削減して銀行や郵便局に行って待たされることはなくなり、金の流れがわかりやすくなる。住信ＳＢＩネット銀行で無料で振込み、三菱東京ＵＦＪ銀行で引き落としと賃料入金をさせている。

在宅勤務

全従業員が毎朝都心の事務所まで時間を掛けて移動してある仕事をして帰宅する。この場合にその仕事をわざわざ都心の事務所でする必要があったのかという検証をした。そして、事務員や自身が通勤の為に往復移動する時間があれば事務員の仕事は自身で処理することができ、更に仕事の中に在宅処理することが相応しい仕事があることを把握して事務員の削減と在宅勤務に切り替えた。結果、業務の効率化が進み、時間に余裕が生まれた。

賃貸

不動産を取得した場合、収入源を多元化できないかを考える。物置を止めてバイクガレージにしたり、玄関先に自動販売機を設置したり、壁が幹線道路に面していれば看板を設置したり、というように。できる限り多くの空間を貸せるように改良改善をする。コンビニの少ない地方の通学路であれば自動販売機は街灯代わり、コンビニ代わりになり、祭りがあれば予想外の売れ行きになる場合もある。自動車は持てないがバイクを使って駅まで走り、電車に乗り換えるというライフスタイルや週末に走りに出掛ける趣味もある。田舎にバイクを駐車するのは盗難される危険があり賃料を負担してまでバイクガレージを借りたいという需要がある。

債務整理

公売や競売で不動産を取得すると、債務者又は関係者に再度賃貸し、或は債務者に建物内動産所有権放棄を確認させて明け渡しをして貰う。この場合、債務者は大抵債務超過で支払不能の状態かつ担保物件は処分された状態にある。債務者が債務整理や破産申立をする場合、弁護士を紹介する場合もあろうが、基本的に弁護士は必要なく弁護士費用は無駄になる場合が多い。債務整理であれば特定調停をする方が安くて早く、過払請求であれば、債権者に取引履歴を開示して貰い、弁護士会などの引き直し計算用のエクセルと雛形をダウンロードして入力して、債権者の謄本をとって訴訟を提起する。やはり弁護士費用は無駄な場合が多い。ここまでできれば大抵の裁判所は丁寧に教えてくれると思う。訴訟してから行き詰まったら弁護士会の法律相談をして、弁護士に依頼する場合もあると思う。破産させる場合、これも雛形があるので、用意できれば本人で申立できる。会社勤めや確定申告の経験があれば本人で作成することができる場合が多い。

節約節制

ボールペン、クリップ、紙ファイル、クリアファイルなどの事務用品を買わないようにしている。全て、客先などから送付されたものをとっておいて再使用する。買うとすれば、コピー用紙とトナーくらい。封筒も送付されたものを再利用したり、紙袋などから封筒を自作して官公庁向け送付に再利用する。紙ごみを発生させないように細心の注意を払っている。紙ファイルの背表紙にマジックで文字が記入されているのを見ると無駄なことをしているなと思う。特定をしてしまうと再利用ができない。そもそも紙ファイルを使わないようにしている。穴あけなどの工程が無駄と思われる。ＰＤＦで完結させるか、Ａ４用紙に４分割両面謄写して枚数を減らし、送付された茶封筒を再利用したファイルなどに入れるなどする。メール便のビニル袋は郵送時の内袋に再利用する。事務所には、ゴミ箱が存在しない。