数十年間変わらない風景に呑み込まれる不動産

再開発を繰り返す東京都心から離れると子供の頃から変わらない風景となる。不動産の価格を見ていて、安く思われる物件は大抵このような郊外の物件で、魅力的に思われることがあるが、風景が変わらないだけに今後は注意が必要となる。それは買ったら最後、売るに売れないという問題になる。課税標準額に１.４パーセントの固定資産税、更に都市計画税を負担される場合もあるが、全体の１３.５パーセントは空き家で、将来２０パーセントを超えるとの予測も出ている。更に空き家対策の立法や法改正が続き、２００平方メートルまでは課税標準額６分の１、それ以上は３分の１という軽減措置が、空き家を条件に撤廃又は改正されるという報道もある。空き家を放置することが規制され、空き家を除去すれば軽減措置が受けられず、空き家のままでは将来課税強化されるのではないか。すると賃貸を含む需要の少ない郊外では不動産の供給圧が掛かり価格が更に下落するかもしれない。これは賃貸物件の賃料に影響する事情になる。従来の感覚で判断すると判断を誤る可能性が高いので、注意が必要となる。地方都市の駅前商店街は、いわゆるシャッター街と言われるように閑散としていることがある。実態は、自宅兼店舗で、賃料の負担なく、税制面の優遇措置を受けて家業で十分に稼いで家業よりも不動産賃貸に転換している業態の見た目廃業店舗も多いと聞く。すると、ここで自宅兼店舗を執着なく売るか、シャッター街店舗を格安で貸すか、などの判断をされる。これは、場合によっては商店街を閑散に追い込んだモール型商業施設に影響を与える要因になるかもしれない。この種店舗は立地に優れるも、自動車を利用した購買に不向きだったことがマイナスに評価されたからで、他方、現代の若者は既に自動車を乗る方は少数派、ここ２０年間で５分の１位に減っており、電車や自転車で移動しているからである。個人の所有であれば、自宅兼店舗建物を空き家かつ賃借人がいないことから解体すると現在なら固定資産税が地積により約６倍になる場合があり、月極駐車場やコインパーキングを検討される方も多い。ここで、敷地を砂利ではなくアスファルト敷にして小規模宅地の特例の貸付事業用宅等として相続時に２００平方メートル未満５０パーセントの評価減をして相続税対策をされる方も多いと思われる。問題は、将来的に自動車の保有台数が減少する世代に対する駐車場の需要と供給のバランスが合うかどうかとなる。ここで同様の流れがあれば駐車場の供給が多くなり、相続税対策としての駐車場が利益を生まないまま寝込む可能性がある。

登龍門を目指して逆流を川上に向かって泳ぎ切る

例えば通勤や通学が辛いときに、自分が流されていないか、いつ何処でこうなったのかを考えることが大切と思う。そして流されるときは、大抵より楽に流れに乗る思考で大勢による結果が辛いというのであれば、逆流に向かって登り詰めることが必要かもしれない。大勢の逆を行き、大元を抑えるという思考で振り切らない限り、すぐに元の流れに戻されてしまう。例えば毎月売り上げてもその入金の殆どが賃料や賃金に消えてしまうという場合に何のためにやっているのか分からなくなり辛くなるというならば、それは、賃料や賃金の為にやっているのであって、それが辛いのであれば反対側の賃料や賃金を受け取る側まで逆流を登り詰めなければ状況は変わらない。賃金を受け取っても毎月の家賃や住宅ローンの支払いで消えてしまうというのが辛いならば、やはり、その為にやっていることを認識した上で、反対側の賃料を受け取り、住宅ローンの支払いを受け取る側まで逆流を登り詰めることが必要になる。何事にも登龍門という場面があって、そこを通過しない限り、川幅は狭くなるかもしれないが状況はあまり変わらない。これは例えばポテトチップスを買うのをやめてじゃがいもを割引で購入して自らシーズニングを使って作る、更にじゃがいもを切って植えて自作するという場面でも問われる。このような対応ができないならば何時迄も消費者側として、労働という企業にとっては原材料を提供して、賃金を貰い、その賃金を、じゃがいもという原材料ではなく、付加価値が加算されたポテトチップスの代金として支払って消してしまうという循環から逃れることはできない。賃料の支払いもこれと同じようなことと言える。

喫茶店や外食店、新幹線の利用を控えて浮かした数万円差で物件を落札する

以前、毎月数万円の地代が発生するビル底地を落札したが、数万円差で次順位買受申立人がいたことがあった。価格差はひと月の地代程度で回収される。このような経験をした際に、なぜ当方が最高価買受申立人になれたのか、なぜ次順位買受申立人は次順位だったのか、と検証する。値決めは殆どその時勢の相場観によるが、最終的には日頃から物件が発生する前から何らかの物件が発生することを想定して準備をしておくということに尽きる。例えばある物件が上場会社の本社敷地の隣地であって、その会社がその物件の存在に気が付くのか、気が付くとして、入札期間までに資金を用意して、社内の稟議を終えて価格を決めて応札できるのか、という検証をする。この場合に会社の規模から手続きの期間や工程でその応札に間に合わないということがあれば、単純にシステム上の原因で買うことができなくなる。次に資金手当てを準備する必要があるが、これを銀行融資によると銀行の決済を待つことになるがこれが入札期間までに収まらなければ同じ原因で買うことができなくなる。このようなことがあるとすれば、例えば不動産投資に限らず事業全般に遅れをとることが推測される。それは速度では回収し得ない、早くない、というだけで負けるシステム上の不利と言える。そうすれば、始まりの遅さを表面上挽回する名目で、夜行バスよりも数万円高い負担をして新幹線に乗り、到着するや、新幹線で早めた時間をスタバでの作業で使い、入札すれど落札できない結果となる。その時のコーヒーは数万円の価格に等しく、更に落札できないその一日は無駄な時間に転換する。以上の原因で、常日頃から数十円レベルの節約を徹底して貯蓄に励み、また、それを流動性の高い証券や為替で運用して、来るべき不動産投資機会に準備する必要がある。

原油ＥＴＦを事前に購入してガソリン代を節約する

金、原油、為替の動きが激しさを増している。収入を全て不動産投資に充てる為に収入を消費することなく純金、ドル、証券に代えて運用し、価格が上がった物を売って得た収入を消費に充てることで節約をする。例えば、燃料費が月１００００円であれば、ガソリン価格の高騰で燃料費が月１１０００円になるが、月の消費量は継続的に発生するので少なくとも年間の燃料費を原油ＥＴＦを事前に買い、値が下がれば更に買い詰めることで価格高騰をヘッジすることができる。例えば今日原油ＥＴＦは約５パーセント下落したが、年間消費額１２万円の投資であれば６０００円の損失となるが、このような場面で順次買い支えておいて、値を戻したときに売却して給油する。大抵、少しのタイムラグでガソリン価格が上がっているが、原油ＥＴＦの価格高騰と売却益で給油している為、価格高騰とは無関係で、うまく運用すればガソリン代がタダに近くなる。

大統領が情報の機密性と開示を判断することを交渉材料にする

合衆国の大統領がロシア外相に機密情報と情報源を漏洩したとの報道があり、為替相場が動きを激しくしている。機密情報の機密性の認定や解除についてどのような規制があるのかが分からないので判断に迷うところである。諜報機関や報道機関が情報の信頼性を置くのは客観的事実と情報源の信頼性にあるから信頼できる筋に信頼して貰うという相互信頼関係を構築し、維持することが重要になり、この信頼性を失えば情報不足や不確定な情報を元に意思決定や行動を決めることになり、前線で事務処理する方にとっては死活問題になる。ヒッチコックの映画トパーズで、合衆国の諜報がソ連のキューバに対する軍事機密を得るべく、中立にありキューバの上層部と友人関係にあるフランスの諜報を通じて情報を得るが、その場面にフランスの諜報がいたというだけで彼の筋の信頼を失い関与した者が命を失い、諜報本人まで危機的状況に陥る非常に機微に富んだスリリングな展開を思い出した。

騎士団長殺し第１部を読み終えて神戸異人館を散策する

騎士団長殺し第１部を毎日少しずつ読み過ぎないように思索を巡らせながら読み進んでいて、先日、第１部を読み終えたところで神戸に出張があったので神戸異人館を散策した。坂の上の異人館で、ふくろうの置物と神話について、ふくろうは日本では死の象徴とされる反面、現代は商売繁昌の意味、ローマでは技術、職人の神の意味があると記されていた。オーストリアの家では、産まれたときから白髪のモーツァルトについて展示され、ドンジョンバンニの作曲に１０００グルテン支払われた、と記されていた。モーツァルトの映画では、フォアマンのアマデウスが有名で、最後のシーンが出色。その他異人館には画家藤田嗣治の絵画やイタリアの家の１８世紀のコニャック、ナポレオンなどの展示が興味深かった。次回は白い豪邸を探しに六麓荘を探索したい。

円高が進んで非消費緊縮生活が捗る

近年は、日米のマネタリーベースの緩和からか数日で数円単位で為替が動くため、勤労所得よりも為替差益の方が多いこともあるという情勢にある。衣食住における消費支出を為替差益で賄うことで勤労所得を削減し賃料などの投資収益で貯蓄生活に励む必要がある。円高になればドルを買い進める為に円建て資金は枯渇して衣食住に回せる資金は円安に振れるまで不足する。このタイミングは日本で円建て支出で生活する方であればダイエットにリンクできるかも知れない。衣食住の支出において全ての支出を数十円単位で見直す。例えば不要品を売却する、格安ＳＩＭに代える、賃貸住宅をより安い物件に代える、ＬＥＤに代える、電力契約のアンペアを下げる、自宅の空き駐車場にバイクガレージを建てて空間の未使用を少なくする、というように。数十円単位の節約を徹底すればその対比で賃料などの必要以上の無駄により敏感になる。大きな節約は小さな節約をしていないと判断が鈍る。経済的な節約からダイエットをリンクすれば例えばスナック菓子を廃止してじゃがいもとシーズニングに代える、一食に割引のもやしとシーズニングを導入する、ペットボトル飲料を辞めて空きボトルに麦茶をリフィルする、といった改善が進むかも知れない。ダイエット期間はドルがあるレートに戻すまで、ととりあえず決めておく。

コンビニエンスストアが価格破壊に参戦する

老後の不安から節約して収入の過半を貯蓄する方が多く、世帯貯蓄は１８００万円を超えたとの報道がある。何かを消費すれば原料費として大抵海外に資金が流れるという状態で、しかも、容器包装材が大量な廃棄物となり、プラスチックスープ、マイクロビーズが海洋をはじめ環境を汚染することから、消費を削減する流れを推し進める必要がある。消費税を増税して消費資源を最小にするのも止むを得ないかも知れない。衣食住の節約で、先日、セブンイレブンでvネック下着が割引コーナーで２枚５２５円で売られていたので購入した。コンビニサイズの店舗で割引販売が開始されればモールで渋滞にあいながら数千円の買い物をする費用対効果が薄れてしまう。物販は最終的にこの形態か配送に収斂する可能性が高いのではないか。コンビニの１ブースのあり方で例えば旅行代理店やドーナツ店が消滅するような時代になるかもしれない。

割引コーナーのおつとめ品から世界を眺める

食費を節約する為に、割引コーナーのおつとめ品からしか買わないようにしていると普段の選択ではまず買わないような商品が半額になっていて試しに買うことで気が付かされることがある。これは自分の欲しいものを買うという流れではあり得ない選択で、そのような商品から新たな嗜好に至ることが多い。先日、アマノフーズのフリーズドライカレーが半額１５０円程度で売られていた為、保存食として購入したが、その日の晩に早速開封して食して見たら、その辺の外食カレー（秋葉原のベンガル、上野のデリーは別格として）よりも美味しいということを知らされた。これでは外食に行く必要性が問われる。普通に買えば、１食５００円程度のものもあるので、費用対効果に乏しいが、登山や旅行や防災に利用すればクオリティがかなり向上する。フリーズドライ技術の発展具合は定期的にチェックする必要を感じた。アサヒグループのようなので株主優待などの調査しようと思う。

憲法改正するなら刑事手続保障から

２０２０年迄に憲法が改正されて新しい憲法の元でオリンピックを迎えることになるだろうということで、憲法改正の内容についての議論が始まると言われている。いろいろ分かり難い規定があるが、まず、国民の人権を制約する刑罰の内容、手続、執行を憲法で規定する必要がある。残虐でなければなら法律で死刑にできる、というのがまず問題で、かつ、死刑から執行迄の期間があるのが更に問題である。建国以前から脈々と生存してきた国民の生命が憲法ではなく法律で奪えるという理由に乏しい。この流れで刑罰の種類と内容を明記する必要がある。死刑制度を採るならば、憲法で規定すると共に、再審冤罪があり得ない現行犯等については判決確定から即時執行を明記すべきで、これだけでかなりの抑止力がある。規定できないならば死刑制度は廃止する方が良い。また、刑事事件の手続費用の一切を弁護士費用を含め国費や弁護士等が負担する理由もないので、資産に依らずこの負担を判決確定した者の労役により全額負担させる必要がある。これは法律だろうが刑事裁判費用を本人が負担しないまま仮出獄を認めることも問題になる。弁護を受ける権利は当然としてその義務は本人が負担しないのは国民や被害者の理解、自己負担された者からの理解が得られないだろう。刑事手続における赤字を判決確定した被告人以外が負担するのは、国と国民との関係性を規律する憲法においての国の立ち位置が問われ、これは本来外国に対する態度を規定する理由のない自衛権の議論に影響する。国民による国民の権利侵害に対する態度から外国による国民の権利侵害にどう向かうかという態度が問われる。

アキレスと亀が情報化社会を疾走する

インターネットの普及で小売店舗や銀行や証券会社がサイトや物流に置き換わるような情報社会では、その対象がデジタル化、情報化、ＩＴ化された時点でアナログ的物理空間にある資産はサーバ上の情報空間に移動して物理空間諸共消滅する。全ては５インチの液晶画面に統合されて、かつて街でなされた人と人とのコミュニケーションは情報空間でのアプリケーションによる自動処理に移行する。この世界では、例えば東京から新幹線で大阪に移動するか、夜間バスで移動するかといった単位時間あたり速度は全く意味を失い、速さよりも早さ、即ち誰が一番乗りか、誰が一番早く気付くか、が問われて、その後に速度を上げても勝負に意味を持つことがない。オンリーワンショートトラックで、早く気付く亀が勝利して丸取りするだけで、アキレスの存在すら分からない。例えばソフトバンクがアームを買収するように。更に早くても二番目移行はコピーと戦うことになり、コピーとオリジナルの速度差が殆ど生まれない。チャップリンが黄金狂時代で、冬山の鉱山で生死を彷徨い、場所を忘れた鉱夫に見つけられて金山という情報を求めて連れ回される、二番目の情報では意味がなく、誰も知らない、情報圏外ということが価値を有する。もはやアキレスと亀の距離間に、愛は存在しない。

靴底の片減りを見て老婆心が働く

仕事柄人の姿勢や歩き方を見て思うことが多い。先日ＧＩＮＺＡＳＩＸまで歩いていると２０代の男女が素敵な格好で歩いており、その後ろを歩いていると左肩に鞄を掛けた男性の左脚が右脚より外側を回って着地することと左足踵内側のゴムだけがすり減って靴が踵内側に倒れていることに気が付いた。右側に女性が歩くのでそのように傾くのかとおもったが。このような場合、自分も全く同じ経験があるが、右顎の顎関節症と肩甲骨あたりの凝りから背中の張り、最終的に腹部のメタボリックに至ると思う。更に右足の甲から着地する類の骨折等傷害、右側から倒れるなどの原因での鎖骨骨折や車道への転倒の危険がある。この場合、まず重い荷物を持たないように所持品を処分して片方の肩に荷重が掛からないようにする。踵の高い靴は履かないようにして裸足に近い靴に代える。整体や鍼灸院に通うと同時に外食を控えて体重の増加を抑える必要がある。

ミサイル着弾で市場の価値観は逆転する

昨年の不動産向け融資額は１２兆２０００億円でバブル経済期８９年の１０兆４０００億円を超えたとの報道がある。この背景に若年層の収入が上がらず、賃貸を利用する為その需要に即した賃貸不動産投資に関わる融資額が増加しているとの分析がある。つまり、家を買うローンがおりないので賃貸するが、その賃貸物件を大家がローンで建てている、という枠組みのようである。もうひとつ、住宅資金融資額はどうなっているか。８９年は２８兆円の新規融資で１０５兆円の融資残高、１５年は２５兆円の新規融資、１８０兆円の融資残高となっているようである。超低金利の恩恵は住宅資金融資では頭打ちになり年間約３兆円規模で不動産賃貸物件向け融資に向けられているようである。東京圏の地価公示価格は住宅地で１５年以降増加は鈍化して０．５パーセント程度の前年比増加率、これは住宅支援機構を利用した融資利息に匹敵するのでフルローンで買った利息分程度の地価上昇率で相殺、ヘッジされていると言える。対する商業地、工業地は順に３パーセント、２パーセント程度の前年比増加率となっている。賃貸住宅建築会社の株価はジリ下げをしており、何らかのショックでバブルが崩壊するリスクを織り込んでいる。

自転車に乗って命を加速する

自転車は年間１０００万台の出荷台数、８０００万台の保有台数、年間１０万件が対自動車との事故、年間１５万人が負傷、７００人が死亡する、人口１００万人あたり６人が自転車に乗って死亡する乗り物となっている。運転免許が不要で、自動車と同じ走行帯を走ることができ、同様の道路交通法で左側車道通行が原則となっているがエアバッグやシートベルトはなく、バイク同様に身を晒した状態で車道を高速で走るがヘルメットはフルフェイスではない。

スーパーマーケットを観察して投資思考を学ぶ

不動産を賃貸して賃料を得て、その収入に値する賃金を得る為の労働時間を減らし、最終的に労働時間をゼロにして、その浮いた時間を考える時間や準備する時間に当てるようにすれば、生活におけるひとつひとつの行動に知恵が宿るようになり、より時間が生み出される。不動産を取得する場合にできる限り安く取得する必要があり、競売などを利用するが、金銭感覚は額が大きくなるほど鈍る為、より少額の資金を使う場面こそ細心の注意を払う方が良い。それは数十円の単位である。何しろ、街中で売られている食品や商品の原価は殆ど数十円に収まるから。この視点からスーパーマーケットの取り扱う商品、特に食品や衣料がどのような価格変化をするのか、特に生鮮品や高級食材がどの時間にどの程度の価格下落をして行くのか、仮に、割引になる前の商品を買ったときにその商品はどのような経過を辿るのかを観察することは、後に不動産投資に転用し得る知恵を提供する。例えば黒毛和牛は１５００円では手が出ないが、閉店間近では半額になる、但し脂身が多いかもしれない、仮に、定価買ったとして自宅の冷蔵庫に保管すればその日のうちに半額になっているので 、直ぐに食べるのでなければ割引の方が良いのではないか、それは時間と価格の問題に転換する、というように。