隣地を何倍で買うのか

隣地は倍でも買え、又、都心であれば３倍でも買えと言われている。この意味は隣地の買取により土地の利用価値が単純合算価値よりも高い価値になる、ということにある。古い地所の土地の所有者に相続が発生した場合、相続税の申告と納税に期限がある関係で、その土地を売却して遺産分割することがあるが、その売却が、特に景気後退時にあると一般では纏まった土地としては買い難い価格になり、買主の所得と返済能力から見て銀行融資を取り付け難い場合がある。そこで、一般ユーザーの口に入る大きさに分割して分譲販売する方がより早くより高く売ることができる。特に建売を求めて不動産業者と建売業者が絡む場合、一般ユーザーは銀行融資により買取時は自腹を切らないため、融資が通る金額であれば細かな価格の正当性に拘らない、又は、分からないという場合が多い。白菜の価格が５００円を超えると高く感じる方が、屋根上ソーラーパネルの価格は高く感じないということがある。そのような鈍感さはオーバーローンを引き起こし、一定比率で競売物件となる。近年多くなった分譲販売の場合、かつて一体利用された土地を分割利用して建物を建てるため庭がなく、日照が少ない場合が多く、改めて査定すると売却時の査定を超えることは少なくなる。次に、しばしば建物の建築許可がおりないような狭小地が公売や競売で扱われるが、この投資の意味はいくつか考えられる。まず、分譲販売の土地の一方が旗竿地で狭小地が旗竿地の旗や竿の利用価値や道路付けの良し悪しに影響する場合である。これは必ずしも旗や竿に適切に接していなくても建築面積に加えることができれば意味を持つ。次に都心部では先の分譲販売による土地の細分化を制限する為、最低敷地面積が定められている場合がある。この場合の分譲販売された土地だけではなく隣地いずれかに関して建築面積に加えることで価値が上がる場合がある。例えば都心で３平方メートルの土地で建ぺい率８０パーセント、容積率５００パーセントとすれば、その隣地所有者による土地の買取により既存地の延べ床面積が１２平方メートル増加し、かつその増加分を一階の店舗乃至屋内駐車場や地下倉庫等に還元できる場合がある。この場合の１２平方メートルは車両一台分の面積に匹敵するため、隣地は狭小地であれ倍で買い、３倍でも買い、という理屈が成り立つ可能性がある。ここで狭小地に建物がなければ地積測量図は作られていないので、隣地建物敷地から意味を追うしかない。総建築面積に参入することができれば買取や応札の意味がある。