公売

数年前、公売で、都内駅徒歩数分にある間口２メートル程度の土地を１５０万円程度で落札してバイクガレージを３０万円程度で設置した。合計１８０万円程度で月１５０００円で貸せば年間１０パーセントの利回りとなるが、予想外に借主が見つからず金額を下げて募集をしている。バイクガレージは設置期間が１日のため、申込あり次第設置する方法がベストであることを再認識した。賃貸物件の購入をするにあたり、新規の資本投下をできる限り少なくする。物件を改装してから貸すのがオーソドックスだが、できれば現況貸し、賃借人による改装を試みた方が良い。バイクガレージは６個設置して４個貸せており年間１０万円程度の賃料が４か月にわたり入金されている。空きガレージには、賃貸物件から撤去した引越家財を貰って備蓄してある。できる限り、廃棄せずに使い切るようにしている。廃屋も、解体せずにそのままで貸せないかという試みを続けており、更地化はともかく建替えをした経験はない。 ETCカード

文具

個人事業をする場合に賃料と賃金は最大のリスク要因になる。この支払いに窮するようでは経営は危うい。創業時から一貫して、賃料や賃金といった固定費をいかに負担することなく売上を上げて経費の支払いを削減しながら利益までもってくるかという工夫をしてきた。無スペース、省スペース、無人化、省人化を達成し、かつ事業の規模を大きくせずに利益だけを増加するという方法をいつも考えている。例えば、机すら、事務机であれば抽斗があるときに抽斗を開ける、文具を出す、抽斗を閉める、事務をする、抽斗を開ける、文具をしまうといった工程を経て、これが各事務員全てで行われる。ここに問題意識があって、事務机を全て、抽斗のないダイニングテーブルに統一統合して、文具を各種ひとつに統合して倉敷意匠の救急箱に入れておくようにして、ここから始めて次第に改良と改善を積み重ねて最終的に事務員を雇わないで済むような仕組みに変えていった。事務所は書庫がかなりのスペースを占めていたが、書籍に坪数万円の賃料を払うことになる。平成１８年、真っ先に書籍２０００冊を裁断してスキャナでデータ化して当時のｉｐｏｄｔｏｕｃｈで読めるようにした。今ならｇｍａｉｌやｅｖｅｒｎｏｔｅを利用してクラウドからｉｐｈｏｎｅなどのスマートフォンで読むようにするのだろう。書庫の廃止だけで事務所の規模を４０パーセント減少させて賃料を２０万円程度削減した。この金額なら削減分で更に書籍を買って自炊でデータ化することも可能になる。文献調査の必要がある、立ち上がる、書庫に行く、書籍を集める、開く、検索する、開く、閉じる、の繰り返しが無くなる。ＯＣＲ化された文献データに検索をかければこの作業は無くなる。

複合機

客先との打ち合わせのみを事務所で行い、それ以外の作業を自宅で在宅勤務する為に、同じキヤノン複合機ＳＡＴＥＲＡを２台購入し、事務所と自宅に設置した。トナーカートリッジの共用ができるように同じ機種にした。価格に対する機能は充分であるが、カラートナーの何かの色が無くなると使用できなくなるしトナーが無くならなくても時間が経つとトナー交換のエラーが出る。この場合に、リサイクルトナーを買う方法があろうが、実際トナーが無くならないのにリサイクルトナーを買う必要があるのかという疑問がある。実は使いきっていないのに無駄にトナーを買い換えるという問題について解決方法を見つけて、トナーの交換頻度は１０分の１になった。この問題は、カラー印刷をほとんどしなかったのにトナー交換のエラーが出たという経験をされた方には意識された問題であるが、ネット上では指摘されていない。リサイクルトナーを使って印刷物に太い帯が入るなどの障害が出る場合があるが、今はリサイクルトナーを買い換えることはない。やはりキヤノンの製品は素晴らしい。そして、自宅で印刷する場合、カラー印刷をほとんどしなかったので、ソニーのｉｍａｇｅＦＯＲＭＵＬＡ，ＤＲＣーＣ２４０とキヤノンのＳＡＴＥＲＡ，ＬＢＰ３０００を買って、印刷物を一旦スキャンしてＰＤＦファイルにしたものをプリンタで印刷する方法にした。従来、単純にコピーしていたデータをＰＤＦ化することでクラウドに投げることができる。

公売

数年前、公売で、法定地上権が成立するビルの底地を１０００万円程度で落札し、暫く放置した後で地代確定請求訴訟を提起して地代２００万円と毎月１０万円の地代を認める判決を得た。鑑定請求した為に鑑定費用が５０万円程度かかった。弁護士に依頼すると同じような費用を要すると思われる。法定地上権の制約により落札価格は固定資産税評価額の４分の１に過ぎず、将来、この制約が外れるような再開発等の動きがあるときに化けるかもしれない。地代確定請求訴訟を本人訴訟で実行する知識があれば、弁護士費用分は削減されて利益になるかもしれない。また、融資を受けるなどして土地上建物を買収して権利関係を整理する方向があるかもしれない。

公売

数年前、公売で、都心にあるマンションの共有持分１０分の１を１３０万円程度で落札し、月１万円程度の賃料配分を得ることになった。共有関係を解消するには他の共有者に対する持分売却か他の共有者の有する持分買取か全共有者が売主となる共有持分全部売却をする。権利関係が複雑であり、共有者にそれぞれの事情があり、賃料が価格に影響する為に落札価格が低廉となる。ここに市場価格との歪みがあるのでこれを解消する出口が見出せれば売却益を得ることになる。合意ができなければ共有物分割請求訴訟を提起して価格算定の鑑定請求をして価格賠償による共有持分の取得を認める判決を得ることになる。弁護士費用と鑑定費用で１００万円程度を要すると思われるが、自身で本人訴訟をする経験があれば弁護士費用分は削減される。市場価格は広告や不動産査定で判明する為に一般的には鑑定に至る前に共有者間に和解が成立することが多いと思われる。とすると、ここで尻込みをする方が多いのは落札価格が低廉となる圧力になる。

公売

数年前、公売で接道義務を満たさない旗竿地を４５０万円程度で落札し、３０万円で草刈り、ごみ処分、整地をして駐車場とバイクガレージにしてそれぞれ月１万円程度で賃貸した。バイクガレージは、稲葉製作所のバイク保管庫ＦＸＮを２０万円で設置して、年１回の支払いでＡ４一枚の契約書を交わした。バイクガレージは、２０万円程度の費用に対し、年間１２万円程度の賃料を得ることができる。ポイントは、土地の取得費用に掛かる。申し込みがあり次第、バイク保管庫を発注することができ、実質費用の半分は賃料の前払いで賄え、翌年でバイク保管庫の代金を回収、翌翌年から年間１２万円の収入となる。この土地にはバイク保管庫を５個程度設置することができ、バイクガレージの申し込みがない限り、月極駐車場にしている。 ETCカード

公売

数年前、公売で、ホテルの区分所有建物の共有持分を１５０万円程度で落札し年間１０万円程度の賃料を得ることになった。これは賃借した土地上にホテルを建てて客室を区分所有権として分譲し、区分所有者が管理組合を組成してホテル事業者に貸し、ホテル収入から地代を支払って区分所有建物の賃料を定期的に改定しながら年数回に分けて分配するというスキームである。賃貸借契約が期間満了後に更新されるのかというリスクや譲渡したい場合に売却先が確保されているのかというイグジットのリスクがある。定期的にその地域を訪れる場合には宿泊費を賃料収入で賄えるためメリットがあるかもしれない。

競売

２年程前に、戸建てを２１０万円程度で落札して、４０万円程度で清掃、畳や壁紙を交換して賃料月４万円で賃貸した。戸建て賃貸はマンション投資と異なり空室で管理費を負担し続けるリスクがなく、賃料がより高く設定できる。田舎の場合、不動産価格が落ち込む場合があるので新たに新築を建てるよりも中古を賃貸する方が良い場合がある。

競売

５年程前に、3階建ての店舗兼用住宅を約２５０万円で落札し、３０万円で清掃してから月７万円で賃貸し、約3年間で落札価格を回収し、その後、空室になった。建築基準法上の接道要件から再建築不可で落札価格が低廉となるが賃貸可能であれば高利回りとなる。建物が長期間維持できて賃貸できるのであれば将来更地にするとしても採算が取れる。部分解体してストレージ、物置やバイクガレージに転用したり、更地にしても稲葉製作所のバイクガレージを置くことができるかもしれない。

競売

１０年程前、駅徒歩５分、床面積１５平方メートル程のワンルームマンションを１００万円程度で落札し、滞納管理費２００万円程度を承継した。直ぐにみずほ銀行カードローンと楽天カードを作り、生活費の借入をしながら滞納管理費の支払いを優先して数年掛けて完済した。家賃収入は３万５０００円、管理費は１万５０００円、利回りは８パーセント程度となる。引渡命令の申立もあり採算で言えば芳しくないがその後１０年間、毎月２万円、２日間は労働から解放されて資産から収入を得ることができた。このような蓄積を少しずつしながら目立たないように静かに生活をしてきた。

削除削減

５年前、事業や家計のリストラをしたときに、以下の順に削除削減をした。

賃料、年間５３０万円を３６０万円に

賃料、年間３６０万円を８４万円に

賃金、年間２４０万円を１２０万円に

顧問、年間７２万円を４２万円に

複合機のリース、年間２４万円を０に

カーペット清掃、年間５万円を０に

このリストラでリーマンショックで売上が半減したのを乗り越えた。年間賃料３６０万円の事務所に引っ越したが電気料金が個別メーターではなく面積割で、共益費含め月５万円の請求だったので、別の会社に近くの区分所有建物を買って貰い更に引っ越した。その後の電気料金は月数千円、共益費含め３万円程度に削減された。

節約節制

先日、ＴＵＴＡＹＡでＤＶＤのレンタルをした際に、エネオスでの給油でポイント２倍、ファミリーマートで３０円割引、ＣＤレンタル５０パーセントオフという券が出たので、これらを全て使用した。コミック５冊レンタル無料があるが、使用できずに月末を迎えそうである。ＤＶＤで映画を観るときはノイズキャンセル機能付のヘッドフォンを使用している。

文具

数年前に、丸善でカランダッシュエカイユを、普通なら８万円くらいするところ、割安の数万円で買ってから、不動産のツキに恵まれるようになり、公売や競売を始め取引で十数の不動産を買うことができた。ボールペンにしては高い買い物だったが、不動産の契約はそれ以上の買い物で大切な契約なので、署名する道具から気合いを入れたいと思う。あれ以降、市販のボールペンなどを買ったことはないから、そろそろ元は取れたと思う。一生付き合うものをひとつひとつ気合いを入れて揃えていきたい。