地上権

土地の競売又は公売で、土地上に建物が存在する場合がある。この場合、建物が土地を占有する為に、土地の評価額が低廉になり、市場価格と乖離する。占有権原として、概ね、不法占有、使用貸借、賃貸借、地上権が考えられる。土地を更地に回復することを想定した評価額と建物残置を想定した評価額との差額が含み利益となり得る。大抵は、この占有の問題を解決することが困難と思い込み、入札が少なくなることが低い評価額の原因となる。一般論として、登記された建物を有する使用貸借ならば建物収去明渡しを求めて建物所有者から建物所有権を取得するか買い受け、登記された建物を有する賃貸借ならば賃貸借契約を承継し、賃料増額請求を検討する。同一所有者が土地建物に抵当権を設定して土地だけが不動産競売に付された場合は法定地上権が成立することをを原則として入札する。法定地上権が成立する場合、落札後に地上権の地代等を協議して地上権負担を承継する。この協議において、地上権付き建物を買い取る方向での解決を図り、協議が整わない場合は地代確定請求をする。地上権の内容は、概ね、所有権取得後３０年間固定資産税都市計画税の４倍程度の地代を支払うという裁判例が多いと思われるので、そのような請求を趣旨とする裁判をすれば良い。相場感は確定しており、雛形もあるので訴状作成は司法書士か自信で検索して対応できる。費用は若干の印紙と鑑定費用５０万円前後であろうが、相場感は確定しており和解になる場合も多く、鑑定費用を避けることも可能な場合がある。弁護士に依頼すると双方に１００万円前後の費用が掛かると思われるので、争いに乏しく費用対効果が見込めない以上、本人で訴状を出されるのが穏当となる。土地建物に抵当権が設定されているのに、土地だけが不動産競売に付される場合、建物も競売に付せば土地はより高く評価されたであろうが、土地だけが不動産競売となっている場合の意図は、恐らく土地を法定地上権付き評価で廉価に自己落札後、残債権があれば建物を買い取るか改めて競売に付す、その過程で地代を確定するなど、ではないかと思われる。建物の評価において地代の額が低ければ高く、高ければ低いという相反に影響すると思われるので、後に、建物の競売に参加する場合には、地代の額を合意されないかを注意する必要があるかも知れない。年間地代は固定資産税評価額の７パーセント前後で、低利と思われるが、土地上建物が存続する限り発生する点で安定利回りになるかもしれない。２年以上の不払いがあれば地上権の消滅も考えられる。

節約節制

文書通信費を節約節制するにあたり、以下の流れをとった。電話回線を解約して電話とファクシミリ１回線に纏める→ひかり回線ではなく、アナログ回線を維持する→電話について、ファクシミリ自動切換機を買い、ファクシミリを電話に統合する→ファクシミリ回線を休止又は解約する→金券ショップで、テレホンカードを纏め買いしてＮＴＴに預託して電話料金に充当する→電話をスマートフォン転送電話にしてビジネスホンを廃止する。今後は、複合機を廃止して、ファクシミリを電子データでスマートフォンに転送するか、電子メールで転送する予定である。事務的には、取次事務員を廃止、転送電話とし、電話応対時間を定めて取引先に周知させて、電話応対を電子メールなどに移行できるものは電子メールなどの対応とする。 買取店舗数全国ナンバーワン！高価買取[おたからや]

隣地買収

競売や公売の不動産鑑定評価で土地建物が建築基準法上の接道義務を満たさない為、評価額が低廉化する場合がある。この場合、所謂２項道路に接道する隣地買収をして再建築可能にできれば土地の価値は増加する。通常は、建物の具合を見ながら定期借家契約を結び期間損失を避けながら隣地の使用状況を見ながら隣地買収に当たる。空き家が１３．５パーセント、８３０万件と言われる時代に、銀行から住宅資金の融資を受けて新築建物を建てることは避けた方が良く、空き家を指値買いして直し直し使うというのが穏当であろう。再建築不可物件でも、以上の価値観を共有する賃借人がいれば、新築を避けて廉価賃借を求めると思われる。隣地買収の機会というのは、隣地使用者の執着心や生活に関わるので数十年スパンで買収できれば良いと考えている。従って、その間、建物が存続し、かつ、期間収入で落札価格の数倍が見込めるならば買いに入る。そして隣地所有者には、将来要らなくなったら買います程度の挨拶をしておく。

統一統合

事務所の構成を考える場合に、まず共用して統合できないか、時間をずらして統合できないか、を考え、使用頻度に対する容積又は面積を考える。都心に事務所を構える場合に、賃料の坪単価は高額となる為、共用して縮小することを考える。近年では、個人のデスクを全廃してフリーアドレスにするなどの試みがなされる。執務室、研究室、会議室、応接室、事務室、というように空間に用途を結びつけると、空間内にいる人間は特定する為、例えば事務室にいるときは応接室や会議室は空室となる。更に役員が忙しいほど外出することが多くなれば、執務室は空室となる。空室であっても賃料負担は発生する為、先のような試みで空室の用途を多元化すると共に統合することで、空室の使用頻度を高めることができる。自社の場合、全てのデスクをダイニングテーブルに統合して抽斗を廃止する→フリーアドレスにする→用途別空間を廃止してワンルームに統合する→都心と田舎に仕事を分けてバックオフィスにする→在宅勤務を取り入れて都心での仕事を、春から秋まで、隔週、さらに週２日、というようにまとめる、という工夫をして事務作業を要する仕事を請けないように厳選していった。事務所を都心で賃借すると、内装の工事先々の原状回復に伴う除去が無駄な支出となるので自社物件を安く買って賃借負担を廃止した。

銀行

資産形成において収入をそのまま投資して残りを貯蓄し、投資収入を持って支出をする為、収入がそのまま不動産や証券などの形で資産目録に計上される。投資収入は、評価価格と実勢価格との間の歪みがある場合に、その歪みを実勢価格に高める過程で実現できるので、その過程に関する知識や手段や人脈というものが重視される。投資の機会というのは常時存在するわけではなく年１回という場合もありうる為、その機会がない場合の収支がどうなるのかが重視される。事業所による事業収入を前提とすると、機会が存在しない間も賃料や賃金を負担して売上の機会を待つことになりかねず、その間の収支がマイナスであれば、投資の機会に対して、資金需要に対応できずに競り負けることになる。従って、投資機会がないときに、収支がプラスになり、投資資金が蓄積されるという仕組みにしておく。銀行融資による借入は、担保設定と保証の提供という固定性を持つ負担から、元利金の返済という流動性資金の減少と収支のマイナスを負担する為、投資資金需要の対応に相容れない。現金を手持ちして事業収入を合わせて投資するのが最適で、一時的にカードローンなどで生活費を賄うことが必要となる。しかし、借入元金に利息が掛かるので、早期に返済して、次期に備える。銀行に対する振込手数料の負担を避けて節約節制する為、住信ＳＢＩネット銀行のローンを準備している。ランク制が取られた為、外貨預金、純金積立、証券投資、ローン契約をするなどして、月の振込手数料７回無料になったようである。振込手数料の削減の為に、ネットバンクや証券会社や信託銀行との取引が考えられるが、外貨、証券、投資信託、純金、原油ＥＴＦを定期的にスイッチングする場合、アプリの使い易さなどを考えると、住信ＳＢＩが良いと思う。三菱東京ＵＦＪ銀行は、使用されている方が多いので同行振込と引き落としとして開設している。

５Ｓ

５Ｓとは、整理、整頓、清掃、清潔、躾をいう。生活と事業で、要らない物事を削除削減して必要最小限にする。これが第一でこれを怠ると要らない物事を整頓することになる。無理、無駄、余計、過剰という物事を削除削減する。大抵は、ここが徹底されれば整頓するまでもなく単純明快な構成になり、整頓すら要しない状態になる。整頓は、物事の必要不可欠な工程と物事を把握してその順序を整えてから各工程の動線の距離を最短にする。これが第二でこれを怠ると各人や物事が多角形様や星型の反復運動をするような動線過程を辿りその総距離が無駄となる。ここの改良改善が徹底されれば複数の物事や工程は統一統合された一直線又は短い半径と中心を持つ円形となる。ここが徹底されれば距離が最短になる為、行為行動に速度を要求する必要が無くなる。速度に投じたエネルギーを品質に向けることができる。通常は、ここまでで殆ど清掃する必要がない程度に清潔になる。この状態を維持するのが清潔で、以上の流れが躾となり習慣になる。これはトレーニングの過程で、この過程を経験すると他人の行為行動や他の事業者の活動を瞬時に分析して無駄や無理や余計な事を把握して弱点を掴んだり、改良改善の余地を掴んだり、将来、どのような問題が起きるかを予見することができるようになる。トイレ掃除を徹底される経営者が多いが、その事業所は、トイレ以外に掃除する場所がない、即ち、トイレ以外の場所が汚れようがないという場合が多い。